알기쉬운 역세권 토지투자 ,역세권 환지개발 방식
알기쉬운 역섹권 토지투저,역세권 환지개발
토지투자중 가장 관심이 높은 역세권 토지투자방식중 환지개발에 의한 역세권개발 예정지 토지나 역세권 인근에 위치한 토지를 소유하거나 투자하려면 '역세권 이용에 관한 법률'에 대한 간단한 개념이해가 있으면 쉽게 토지토자 또는 개발에 접근할 수 있습니다.
'역세권 이용에 관한 법률'의 제정목적은 주로 국책사업으로 시행되는 신설 전철 역세권토지개발의 계획적인 개발을 위함입니다.
본 포스팅에서는 토지 환지개발방식중 역세권 환지개발방식에 대한 개념과 역세권환지개발의 장점에 대해 알기쉽게 설명하여 일반인들도 쉽게 역세권 토지에 투자할 수 있도록 하였습니다.
✅ 역세권 환지개발 방식의 변화과정
과거의 역세권개발방식은 토지수용법에 의한 토지강제수용에 의한 방법으로 시행되었으므로 오래도록 토지를 보유한 기존 기주까지 피해를 볼 정도로,
보상가격이 공시지가 수준에 준한 토지보상으로 집행되어 역세권 토지투자는 일반인들에게는 관심밖의 영역이였습니다.
그러나 택지개발촉진법이 폐지되고 도시개발법이 그 대안으로 도시지역 주택공급 및 상업지개발의 대안으로 체택이 된 이후로
'역세권이용에 관한 법률'에 의한 역세권개발이 주된 토지개발 방식으로 각 지자체들이 도시개발 및 역세권개발을 환지개발을 시행하고 있습니다.
도시개발법에 의한 도시개발은 용어 그자체로 도시지역에 편입된 토지만 그 개발 범주에 속하며,
도시지역의 기본 인프라를 이용한 블럭 맞추기형태로 필요한 도시용도별 지역확장이라고 할 수 있습니다.
예를들어 주거용지가 필요하면 주거용지만 도시개발하며,상업용지가 필요하다면 상업용지만 도시개발구역으로 지정하여 개발하면 되는 것입니다.
실제로 2019년말 기준 전국 도시개발구역 현황통계 발표에 의하면 전체ㄱ구역수 306개,총면적 109.3제곱미터 도시개발은 기존도심으로부터 5km이내에 60%이상 도시개발구역이 입지하였습니다.
따라서 역세권환지개발에 의한 토지투자를 하려면 기존 역세권 또는 신설예정역세권에서 5km이내의 토지를 소유하거나 투자하여야 합니다.
특히 투자가치가 높아 토지투자자들에게 관심이 높지만 입지선정에 주의하셔야 합니다.
신설예정역세권(서해선복선전철,동서고속철도등)의 철도역사는 기존도심에서 벗어나 대부분 농림지에 개발하기 때문에,
신설역사 인근토지가 개발되지 않아 역이 개통되어도 역을 이용하는 사람들의 편의성을 채워주지 않는다면 역을 이용하는 사람들에게 많은 불편을 주게 되므로 역사주변의 개발은 필수적이라고 할 수 있습니다.
최근 신설역세권개발방식은 단순히 역사뿐만아니라 기존도심의 기능을 연계한 복합역세권개발방식을 유도하여 도시인구유입 및 상업활성화,지역경제의 중심지로 탈바꿈 시키고 있습니다.
✅ 역세권 토지수용 방식의 전환과 장점
신설역세권의 경우 역사가 들어선다는 사실만으로 지가가 상승하는 것은 필연이고 지주들은 더많은 토지차익을 얻기 위하여 토지를 내놓지 않으려고 하며 매물은 없어지게 됩니다.
국가에서는 토지매입비용을 최소화하려고 노력하는 등 지주와 정부간의 대립이 시작되었습니다.
과거 '역세권이용에 관한 법률(역세권법)'이 개정되기 이전에는 용도변경전 지목이 아니라 지주들이 소유하던 토지의 원형지 기준(전,답,임야등) 토지보상가로 강제 수용하였으나,
역세권 지주 및 상인들과 경찰들의 대치로 일어난 용산참사(2019년 1월 20일)이후 국가는 역세권개발에 대한 문제점을 해결하기 위하여
종전의 철도건설법,철도산업 발전 기본법,도시철도법 등의 일부를 포함하여 2010년 4월 15일에 제정되어 10월 16일부터 시행해온 '역세권이용에 관한 법률'의 내용중
기존강제수용방식을 과감히 버리고 환지방식에 의한 역세권개발방식을 추가하여 기존의 철도사업자 뿐만 아니라 지방자치단체도 철도 역세권개발사업에 참여할 수 있도록,
사업주체 다각화로 지주의 이익을 대변하고 신속한 역세권개발의 토대를 마련하였습니다.
과거의 토지수용방식은 개발되기잔 4년전 지가를 반영하여 보상기준을 기준을 삼았짐만 현재의 토지개발방식은 지주,지자체 또는 민간업체가 참여하여 들의 사업시행으로 인한 이익이 남도록 용적률 인센티브(1.5배)와 건폐률 규제를 완화하도록 하였습니다.
또한 지주들은 지목 및 용도변경전 원형지 토지가격이 아닌 용도변경후 토지주변시세(약80%)를 보상가로 책정하여 역세권갲발섹터내의 토지를 소유한 사람은 토지의 많고 적음을 차별하지 않고 환지를 받거나 현금보상을 받을 수 있도록 하였습니다.
✔ 역세권법(역세권이용에 관한 법률)의 적용범위
일반인들이 역세권토지를 투자할 경우 앞서 기술한 것처럼 우선적으로는 역사로 부터 5km이내의 토지일 것과,
개정된 역세권법(신설역,9만평이상)에 적용되는 역세권개발사업지역내 토지인지를 확인하여야 합니다.
✔ 신설 역세권 토지투자의 장점
토지 환지개발방식에는 민간주도의 개발방식과 국가주도의 환지개발방식이 있습니다.
전자는 민간주도로 사업기간이 불투명하나 후자는 국가나 지자체가 시행하므로 사업기간이 정해져 있어 토지투자자들이 선호하는 사업방식입니다.
국가나 지자체가 적극적으로 개입하는 환지개발은 당연히 토지수요가 많이 예상되는 역세권과 인접한 토지로 향후 개발수익률이 높은 역세권역 농지입니다.
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