부동산 중개사고와 공인중개사 책임범위 및 판례
개업 공인중개사가 부동산을 운영하는데 조심하지 않으면 필연적으로 발생하는 중개사고 뜻과 중개사의 손해배상관련 책임범위와 주의요건을 관련 사례와 유권해석을 한국공인중개사협회 자료를 근거로 알기쉽게 설명하였습니다.
필자도 부동산 중개업을 15년이상 운영하면서 부동산 중개사고에 노출된적이 여러번 발생하였지만 중개시 집중을 한 결과 15년동안 한건의 중개사고 없이 부동산중개업을 마무리 할 수 있었습니다.
1.중개사고란?
(1) 정의
개업공인중개사가 중개계약에 따라 수탁한 업무를 함에 있어서 고의 또는 과실로 위탁한 거래당사자에게 손해를 가하게 한 것을 중개사고(공인중개사법 제42조의 4) 또는 부동산거래사고(동법 제34조의 2)라고 한다.
(2) 손해배상청구권의 법적 성격
① 이는 개업공인중개사와 거래당사자 사이의 법률관계를 규율하는 법규를 무엇으로 할 것인가에 따라 달라진다.
② 채무불이행책임
민법 제390조는 '채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다'라고 규정하고 있고, 이는 모든 계약관계에 관한 일반적인 채무불이행 책임을 규정한 것으로 이해하고 있다.
③ 불법행위책임
민법 제750조는 '고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다'라고 규정하여 일반불법행위 책임을 규정하고 있으며, 중개보조인의 거래당사자에 대한 불법행위 책임은 민법 제756조에서 규정하고 있다.
④ 공인중개사법상의 손해배상책임
공인중개사법 제30조 제1항은 '개업공인중개사는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다'라고 규정하고 있다.
한편 같은 조 제2항은 '개업공인중개사는 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소를 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다'라고 규정하고 있다.
개업공인중개사가 아닌 사람에 관하여는 같은 법 제15조 제2항엥서 '소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다'라고 규정하여 공인중개사의 행위로 간주하고 있다.
(3) 소멸시효에 관하여
① 각 근거에 따른 시효기간의 구별
개업공인중개사의 고의 또는 과실에 의한 행위와 손해 사이에 인과관계가 있다면 손해배상청구권이 발생하는데, 손해배상을 구하는 거래당사자가 채무불이행책임으로서의 손해배상을 구하면 그 청구권은 권리를 행사할 수 있는 때로부터 민법에 따라 10년, 상법에 따라 5년의 소멸시효에 걸리고(민법 제162조, 상법 제62조), 불법행위책임으로서의 손해배상을 구하면 그 청구권은 손해 및 가해자를 안 날로부터 3년, 불법행위를 한 날로부터 10년의 소멸시효에 걸린다(민법 제766조).
② 소멸시효에 관한 개업공의중개사의 주의 점
상당수의 개업공인중개사는 어떤 과실로 발생한 중개사고로 인한 손해배상책임의 소멸시효를 3년으로 알고 있거나 묵시적 갱신이 되면 소멸되는 것으로 이해하지만, 민법의 각 규정으로 인해서 최장 10년의 소멸시효가 적용되어 중개거래가 있은 날로부터 상당한 기간이 경과하고도 책임을 추궁당하고 있다는 사실을 숙지하여야 한다.
✿ 중개업자 책임범위에 대한 판례사례(유권해석)
공인중개사가 부동산 현업에 종사하며 발생하는대표적인 중개사고에 관한 법원판례는 다음과 같습니다.
- 진정한 권리자인지 여부 조사 확인 의무
부동산중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로 의뢰받은 중개업무를 처리할 의무가 있을 뿐 아니라 법 제29조에 의하여 신의와 성실로 공정하게 중개행위를 할 의무가 있고, 법 제25조 제1항은 중개의뢰를 받은 중개업자는 중개대상물의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있음을 명시하고 잉ㅆ고 위 권리관계에는 중개대상물의 권리자에 관한 사항도 포함된다고 할 것이므로, 중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자인지 여부를 조사, 확인할 의무가 있다(대법원 2007다44156판결).
중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자인지를 조사, 확인할 의무가 있다. 따라서 부동산중개업자가 대리인에 대하여 체결되는 계약을 중개하는 경우 대리인이 진정한 대리인인지도 확인할 주의의무가 있다(서울고등법원 2013나79810 판결).
- 직접적인 위탁관계가 없더라도 중개업자의 주의 의무 부담
부동산중개업자는 당해 중개대상물의 권리관계 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있고, 한편 직접적인 위탁관계가 없다고 하더라도 부동산중개업자의 개입을 신뢰하여 거래를 하기에 이른 거래 상대방에 대하여도 부동산중개업자는 신의성실의 원칙상 목적부동산의 하자, 권리자의 진위, 대리관계의 적법성 등에 대하여 각별한 주의를 기울여야 할 업무상의 일반적인 주의의무를 부담한다고 할 것이다(대법원 2007다3611 판결).
- 중개수수료 미수령과 주의의무
피고 개업공인중개사가 이 사건 매매계약으로 인한 중개수수료를 성명불상자로부터만 받고 원고로부터는 중개수수료를 수취하지 않는 관계에 있었다고 하더라도, 부동산중개업자는 중개대상물인 부동산에 대하여 거래당사자들 사이의 매매 등의 행위를 알선하는 자로서 중개수수료를 수취하지 않는 거래당사자에 대한 관계에서도 공인중개사법에서 규정하는 주의의무를 부담한다고 봄이 상당하다(서울중앙지방법원 2009가합33803 판결).
- 원계약서 분실로 거래계약서 재작성시 중개업자의 주의 의무 부동산중개업자가 중개의뢰인의 요구에 따라 잔금 지급일에 거래계약서를 재작성함에 있어 중개의뢰인의 확인 요청에 따라 그 시점에서의 제한물권 상황을 다시 기재하게 되었으면 중개 대상물의 권리관계를 다시 확인하여 보거나 적어도 중개의뢰인에게 이를 확인하여 본 후 잔금을 지급하라고 주의를 환기시킬 의무가 있다고 한 사례(출처 : 대법원 2002. 8. 27. 선고 2000다44904 판결).
-자료참조 : 한국공인중개사협회 부동산중개사고 예방가이드-