부동산중개업 운영시 필수 주의사항,개업 공인중개사 주의의무

부동산중개업 운영 및 중개업 개업시 필수 주의사항중  '개업 공인중개사의 주의의무'는 법적강제효력이 있는 의무적 준수사항이며 만일 이를 위반시 손해배상 및 행정처분을 받을 수 있습니다.

본 포스팅에서는 공인중개사법에서 규정된 개업 공인중개사 주의의무에 대해 관련법과 판례를 통해 알아보겠습니다.

✅ 공인중개사법에서 규정한 개업 공인중개사 주의의무

공인중개사 자격을 취득후 부동산중개업을 관할청(시,구,군청)에 개설등록후 부동산 중개업 운영관련 제반규정을 숙지하지 않은 채 성급하게 부동산 중개영업을 진행하다가 부동산중개업을 개설한지 얼마안되어 관청감독청에 행정처분(벌금 및 행정처분)등을 당하는 사례가 빈번하게 발생하고 있습니다.

부동산중개업을 현업에서 운영하다가 느낀점은 공인중개사법은 중개사의 지위를 보호하기 위한 전문자격사법이 아닌 개업 공인중개사를 규제하기 위한 법이라는 점입니다.

변호사법과 달리 공인중개사법은 중개사의 사소한 실수도 허용치 않으며 중개의뢰인이 이의를 제기하면 철저하게 법규를 준수하고 서류를 준비하지 않은 중개사는 대부분 악의적인 의도를 가진 중개의뢰인에게 당하지 않을 수 없는 구조입니다.

✔ 공인중개사법에서 규정한 주의의무

 

개업공인중개사의 법령에 의한 일반적 주의의무는 민법상 위임에 근거하여 선량한 관리자의 주의의무를 부담한다고 민법 제681조에 규정하고 있습니다.

이는 그 중개대상물이 공인중개사법에서 규정한 것인지 여부를 불문하고 공인중개사에게 손해배상책임을 부담하게 하는 규정이기도 합니다.

한편 공인중개사법에서 규정한 대표적 주의의무는 다음과 같습니다.

① 신의성실의무(공인중개사법 제29조 제1항) : 개업공인중개사 및 소속공인중개사는 전문직업인으로서의 품위를 유지하고 신의와 성실로써 공정하게 중개관련 업무를 수행하여야 한다.

② 비밀유지의무(공인중개사법 제29조 제2항) : 개업공인중개사등은 이 법 및 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 그 업무상 알게 된 비밀을 누설하여서는 아니 된다.

③ 중개대상물의 확인,설명의무(공인중개사법 제25조 제1항 및 동법시행령 제21조 제1항) : 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 중요사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실,정확하게 설명학,토지대장 및 등기부등본 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다.

부동산중개업을 운영하면서 위의 대표적인 세가지 개업공인중개사 주의의무를 계약실적에 눈이멀어 대수롭지않게 생각하고 주의의무를 게을리 할 경우 정당하게 이루어진 중개계약이라도 해당물건지 가격이 상승 또는 하락의 이유 및 본인 변심에 의한 사유로 상대적 약자인 중개업자를 타켓으로 구비서류를 트집잡아 계약을 파기하려하거나 위약금을 중개의뢰인(매도자,매수자,임대자,임차자등)이 아닌 중개업자에게 책임을 지려는 사람들이 많습니다.

특히 공인중개사 주의의무중 중개대상물 확인,설명의무 위반에 대한 서류구비 미비를 구실로 중개업자에게 돈을 뜯어내는부동산 전문사기꾼 조직을 경계하여야 합니다.

부동산 중개대상물 확인,설명서의 경우 보증금이나 임차료가 작은 소액 중개대상물 거래에서 많이 발생하는데 중개업자도 소액의 거래이므로 전문사기꾼이 빨리 계약하자고 서두르며 관련 증빙서류는 나중에 주고 계약서만 빨리 작성해서 달라고  요구하는 상황에 해당서류(중개대상물 확인,설명서등)를 제대로 작성,교부하지 않다가 다음날 악의적  중개의뢰인에게  관할구청에 신고하겠다는 협박전화를 받고 합의금을 주거나 이에 응하지 않아 관할청에 불려가서 행정처분(벌금,영업정지등)을 당하는 사례가 빈번하게 발생합니다.

이러한 피해사례는 중개업 경험이 처음인 신규 중개업개설 중개사에게만 일어나는 것이 아니라 기존 중개업 경력이 많은 공인중개사 중개업자에게도 발생하는 사건입니다.

✅ 공인중개사 주의의무 위반관련 판례

법률에 규정한 공인중개사 주의의무 위반관련 대표적인 법원판례를 한국공인중개사 자료를 토대로 정리하였습니다.

판례1) 중개가 완성된 때(중개대상물 확인,설명서의 교부해야 할 때)의 의미

개업공인중개사의 중개대상물 확인,설명서 교부의무는 중개가 완성된 때에 발생하는 것이고 여기서 중개가 완성된 때라 함은 개업공인중개사가 중개대상물에 대한 거래를 알선하여 거래 당사자 사이에 그 거래의 주요사항에 관하여 구체적인 의사의 합치가 이루어진 때를 의미하는 것으로 볼 수 있다.

그런데 ① 부동산임대차계약에서의 임대차기간은 임대차계약의 성격에 비추어 임대차 보증금 등과 함께 계약의 본질적인 내용이 되는 주요사항으로 보이는 점,②원고(=개업공인중개사)의 이 사건 중개 당시 임대인이 원고에게 임대차기간,부동산 인도일 등에관하여는 추후 임차인을 만나서 정하겠다는 의사를 표명하였을 뿐, 임대인과 임차인 사이에 임대차기간에 관하여 구체적인 의사의 합치가 이루어진 바 없는 점 등에 비추어 보면 원고가 임차인으로 하여금 임대인의 계좌로 계약금 50만원을 송금하게 하고 임차인엥게 이 사건 계약서를 교부하였다는 사정만으로 원고의 이 사건 중개가 공인중개사법 제25조 제3항의 중개가 완성된 때에 이르렀다고 할 수 없으므로,이 사건 중개와 관련하여 원고에게 중개대상물확인,설명서 교부의무가 발생하였다고 볼 수는 없다(창원지법 2016구단101판결)

이사건은 소위 가계약 상태에서 본 계약을 예정하고 있었던 사안으로,본 계약을 체결하지 못하고 개업공인중개사만 영업정지처분을 받고 다툰 사안임(자료:한국공인중개사협회 중개사고예방가이드)

판례2)공인중개사의 중개대상물 확인,설명서 교부의무와 가계약

공인중개사법 제25조 제3항과 같은 법 제30조 제5항의 규정에 의하면,피고 공인중개사들은 이 사건 건물 매매계약의 중개가 완성된 때에 중개대상물 확인,설명서 및 공제증서를 교부하여야 할 의무가 있다고 할 것이다.

그러나 ① 이 사건 건물 매매계약서의 특약사항에 의하면 가계약으로 표시하며 본계약의 체결을 예정하고 있는 점,②본 계약 체결일까지 협의하야 매매조건을 보완 변경할 수 있는 것으로 정하고 있는 점 등에 비추어 보면 이사건 매매계약이 체결됨으로서 피고 공인중개사들의 중개가 완성되었다고 보기 어렵고,특히 특약사항에 '중개대상물 확인,설명서의 작성은 본계약시 작성한다'라고 정허고 있는 점까지 보면,이 사건 건물 매매계약을 체결하는 단계에서 피고 공인중개사들이 원고에게 중개대상 확인,설명서를 교부할 의무가 없어,과실이 있다고 볼 수 없다(전주지법 2018나5778항소심판결-확정)