중개사고 유형,부실한 부동산 시세정보로 시가로 설명한 중개업자의 책임

중개사고유형,부실한 부동산 시세정보로 시가를 설명한 중개업자 책임

부동산중개에 있어서 거래당시의 부동산 시가는 매매계약,임대차계약을 결정하는 중요한 요소이므로,

공신력 있는 국토부의 실거래가 신고내역과 2개이상의 부동산 정보회사가 제공한 부동산 시세 자료를 토대로한 시세설명을 하지않고,

거래하고자 하는 부동산 시세 시장조사가 부실하다고 판단되는 경우 중개업자가 부실한 자료를 시가를 설명했다는 이유로 책임을 지게됩니다.

본 포스팅에서는 한국공인중개사협회 부중개사고가이드를 참조하여 부실한 부동산 시세를 제공하여 중개사고로 이어진 사례에 대해 알아보았습니다.

✅ 부실 부동산시가 설명에 대한 분쟁사례(사안)

(1) 서울 용산구 소재 이 사건 다세대주택 202호에 관하여 2009. 7. 28.경 매매를 원인으로 한 소유권이전등기가 매수인 명의로 경료되면서, 

등기부에 2009. 6. 26. 매매, 거래가액 310,000,000원으로 기재되었다. 

(2) 5년이 경과한 2014. 1. 17.경 원고는 개업공인중개사인 피고를 통해 이 사건 주택에 관하여 임대차보증금 9,000만원으로 한 임대차계약을 체결하였다. 

(3) 위 임대차계약 체결 당시에 채권최고액 170,000,000원의 근저당권설정등기가 경료되어 있어서 원고는 자신의 보증금 9,000만원을 돌려받지 못할까 우려하여 피고에게 주택의 시가가 얼마인지 문의하였다. 

(4) 피고는 등기부등본상 2009년도 거래가액이 3억 1,000만원으로 등기되어 있으므로 주택의 시세는 3억 1,000만원이라고 하면서 

채권최고액 170,000,000원의 근저당이 설정되어 있어도 1억 3,000만원 정도 차액이 발생하므로 보증금은 안전하게 확보될 수 있다고 하였다. 

(5) 그럼에도 원고가 우려하자 특약사항에 '보증금 반환에 관하여 이 사건 부동산공인중개사 사무소에서 책임지기로 한다'고 기재하였다. 

(6) 그런데 2016. 11.경 경매 사건으로 인해서 임의경매가 진행되고, 경락가 1억 6,640만원에 낙찰되는 바람에 원고는 6,865만원을 회수하지 못하였다. 

✅ 부실 부동산시가 설명에 대한 일반법리

  부동산중개업자는 비록 그가 조사, 확인하여 의뢰인에게 설명할 의무를 부담하지 않는 사항이더라도 의뢰인이 계약체결 여부를 결정하는데 중용한 자료가 되는 사항에 관하여 

그릇된 정보를 제공하여서는 안되고, 그릇된 정보를 제대로 확인하지도 않은 채 마치 그것이 진실인 것처럼 의뢰인에게 그대로 전달하여 의뢰인이 그 정보를 믿고 상대방과 계약에 이르게 되었다며,

부동산중개업자의 그러한 행위는 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 하여야 할 중개업자의 의무에 위반된다(대법원 2008다42836 판결)

  임대차계약을 중개함에 있어서 이 사건 주택의 시세에 관하여 문의하는 원고에게 시세를 알려주고자 한다면 

중개업자로서 업무를 통하여 이미 인지하고 있거나 통상 조사할 수 있는 방법을 통하여 확인할 수 있는 범위 내에서 신의성실의 원칙에 따라 파악하여 설명해 주면 된다(서울서부지방법원 2017가단12557 공제금).

✅ 부실 부동산시가 설명에 대한 법원판례

서울서부지방법원 2017가단12557 공제금

(1) 개업공인중개사인 피고는 자신이 업무상 인지하고 있는 부동산의 거래시세나 시세를 알 수 있는 부동산 인터넷 사이트 등을 검색하여 

그 정보를 알려주면 될 것인데, 2014년도에 임대차 계약을 하는 것임에도 만연히 등기부등본에 기재되어 있는 과거 2009년도의 거래가액 3억 1천만원을 원고에게 시세로 알려주었다. 

(2) 부동산이 시세는 시대와 상황에 따라 변동적인 것인데 2009년도와 2014년도는 시간적 간격이 상당하고, 

이 사건 주택은 아파트가 아니라 다세대주택인데 경험칙상 다세대주택이 과거보다 항상 가격이 오른다고 볼 수도 없다. 

(3) 그럼에도 불구하고 여전히 임대차보증금의 반환을 우려하는 원고에게 특약사항으로 보증금 반환에 관하여는

 중개사인 자신이 책임지겠다는 특약까지 하여 원고로 하여금 임대차계약을 체결하도록 적극 권유하였다. 

(4) 임대차계약 당시인 2014년경의 이 사건 주택의 시세는 인터넷 사이트인 온나라 사이트에는 

1억 8천만원에 실제 거래되었던 것으로 나타나고, 공동주택가격확인서에는 1억 9,600만원 정도로 나타나 있다. 

(5) 사정이 이러하다면, 원고가 임대차계약 체결 여부를 결정하는데 중요한 자료가 되는 주택시세에 관하여 

통상 할 수 있는 조사도 전혀 하지 아니한 채 그릇된 정보를 제공하고, 마치 그것이 진실인 것처럼 원고에게 전달하여 원고로 하여금 

임대차계약을 체결하도록 한 것으로 피고의 그러한 행위는 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 하여야 할 중개업자의 의무에 위반된다고 할 것이다. 

✅책임제한

  

  원고로서도 자신이 임대차계약의 당사자이고 임대차보증금 반환 문제는 원고의 손해로 직결되는 것이므로 

임대차계약 당시 이 사건 주택의 시세를 인터넷 사이트 등을 통하여 충분히 조회해 볼 수 있을 있었음에도 불구하고 

전혀 이를 하지 아니한 채 만연히 피고의 말만 믿고 임대체계약을 체결한 과실이 있고, 따라서 피고의 책임을 손해액의 50% 정도로 제한함이 상당하다. 

<결론>

(1) 과거의 거래 자료인 등기부기재는 적절한 시세설명 자료가 될 수 없다. 

(2) 감정평가와 같은 것까지 요구하지는 않는다고 하더라도 공동주택가격확인서, 부동산실거래조회가격, 국민은행시세, 

온나라사이트 시세 등 법원이 일응 판단자료로 삼고 있는 시세자료를 제시하여 설명할 필요가 있다.