알기쉬운 부동산 경매절차 총정리
부동산 경매는 주로 법원이 채권자의 청구에 따라 채무자의 부동산(아파트,주택,토지등)을 공개적으로 판매하는 방식을 말하며,
부동산 경매를 통한 부동산의 취득은 경매를 처음 접하는 일반인들에게 다소 복잡한 행정절차 과정과 시간을 투자하는 번거로움이 있는 거래방식이지만,
일반 부동산 거래와 달리 부동산 경매절차를 통해 매수자를 선별하는 거래절차로 인하여 특별한 경우를 제외하고는 시세보다 상대적으로 싼 가격에 부동산을 취득할 수 있다는 장점이 있습니다.
✅ 부동산 경매 절차(업무 흐름도)
부동산 경매 절차는 일반적으로 채권자의 경매 신청 → 법원의 경매개시결정 → 매각 준비 및 매각기일 공고 → 입찰자의 정보수집 및 입찰 참여 → 법원의 최고가 매수인 선정 및 매수신청보증 반환 → 법원의 매각허가 결정 → 매수인의 매각대금 지급 및 권리 취득 → 채권자에 대한 배당 순으로 진행됩니다.
■ 채권자의 경매 신청
☞신청장소: 관할 법원
⊙부동산 경매의 신청서류
부동산 경매 신청 서류는 강제경매를 기준으로 작성하였습니다. 그 밖의 신청서류 및 작성요령에 관한 자세한 내용은
강제 경매를 신청하려면 관할 법원에 다음의 서류를 제출해야 합니다. [출처 : 대한민국 법원 법원경매정보-경매지식-경매절차-부동산경매]
1. 부동산 강제경매 신청서
2. 집행권원의 집행력 있는 정본
3. 강제집행 개시의 요건이 구비되었음을 증명하는 서류
(1) 집행권원의 송달증명(다만, 이행권고결정정본이나 지급명령정본상에 송달일자가 부기되어 있는 경우에는 제출생략가능)
(2) 조건성취를 채권자가 증명하여야 하는 경우의 조건성취집행문(조건이 채권자의 담보제공인 경우 제외)과
승계집행문 및 각 경우의 증명서(승계사실이 법원에 명백한 경우 제외)의 송달증명서
(4) 반대의무의 이행 또는 이행제공을 증명하는 서면, 집행불능증명서 등
4. 부동산 등기사항 전부증명서나 이를 대신할 수 있는 서류
5. 부동산목록 10통
6. 수입인지 5,000원(수 개의 집행권원 또는 담보권에 기하여 신청하는 경우에는 집행권원 또는 담보권수 1개당 5,000원 인지를 붙임)
7. 대법원 수입증지 부동산 1개당 3,000원 첨부(단독주택은 토지와 건물을 각각 하나의 부동산응로 보며, 아파트, 연립, 다세대 주택은 토지와 건물을 하나의 부동산으로 봄)
8. 등록세(청구채권액의 2/1000)와 지방교육세(등록세의 20/100)를 납부한 영수필통지서 1통 및 영수필확인서 1통
9. 비용의 예납 : 경매절차에 있어서 필요한 송달료, 감정료, 현황조사료, 신문공고료, 매각수수료 등의 비용을 미리 내야 합니다.
■ 법원의 경매개시결정 및 매각 준비
- 경매개시결정
▸법원은 경매신청서가 접수되면 그 신청서와 첨부서류를 검토해서 경매개시 여부를 결정하는데,
경매를 개시하는 결정을 하는 경우에는 등기관에게 경매개시결정의 등기를 촉탁합니다 [민사집행법 제94조 제1항]
- 매각의 준비
▸경매개시결정을 하면 법원은 해당 부동산을 매각하기 위한 조치를 실시합니다.
▸우선, 법원은 부동산의 매각으로 금전채권의 만족을 얻게 될 채권자와 조세, 각종 공과금을 징수하는
▸또한, 경매 부동산을 현금화하기 위해 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임(借賃)
이 과정에서 작성된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서는 그 사본을 매각기일 또는 입찰개시일 1주일 전까지 법원에 비치해서,
■ 법원의 매각기일 공고
- 매각방법의 지정
▸법원은 해당 부동산을 기일입찰의 방법으로 매각할 것인지, 기간입찰의 방법으로 매각할 것인지를 정합니다.
- 매각기일 등의 지정, 공고
▸ 법원은 다음의 사유가 없으면 직권으로 매각기일과 매각결정기일을 정해서 이해관계인에게 통지하고
1. 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정하는 경우
2. 압류채권자가 위 제1호의 통지를 받은 날부터 1주 이내에 위 제1호의 부담과 비용을 변제하고,
남을 만한 가격을 정해서 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 않은 경우
■ 입찰자의 경매 정보 수집 및 입찰물건 결정
- 입찰자의 경매 정보 수집 및 입찰물건 결정
▸ 경매 부동산에 대한 정보는 법원게시판, 관보,공보 또는 신문이나 전자통신매체를 통해 수집할 수 있으며,
보다 상세한 사항은 법원에 비치된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서 사본이나 인터넷 법원경매공고란(https://www.courtaution.go.kr)에서 확인할 수 있습니다.
▸경매에 참여하려는 사람은 이 경매 정보를 토대로 관심 물건을 선정한 뒤 그에 대한 권리분석과 현장조사를 실시해서 입찰에 참여할 물건을 최종적으로 결정할 수 있습니다.
■ 입찰자의 입찰 참여
- 입찰 참여
- 입찰의 진행
▸기간입찰에 참여하려면 정해진 기간 동안 입찰표를 작성하고,
매수신청보증과 같은 봉투에 넣어 봉함한 뒤 봉투의 겉면에 매각기일을 적은 후 집행관에게 제출하거나 등기우편으로 부치면 됩니다.
- 입찰의 종결
▸개찰 결과 최고가로 매수의 신고를 한 사람(최고가매수신고인)이 있으면 집행관은 그 최고가매수신고인의 성명과 그 가격을 부르고,
차순위매수신고를 최고(崔告)한 뒤 적법한 차순위매수신고가 있으면 차순위매수신고인을 정해
그 성명과 가격을 부른 다음 매각기일을 종결한다고 고지합니다[민사집행법 제115조 제1항]
▸최고가매수신고인과 차순위매수신고인이 결정되면 이들을 제외한 다른 입찰자는 매수의 책임을 벗게 되므로,
■ 법원의 매각허가결정
- 법원의 매각허가결정
▸매각기일에 최고가매수신고인이 정해지면 법원은 매각결정기일을 열어 이해관계인의 의견을 듣고,
법에서 정한 매각불허가 사유가 있는지를 조사해서 매각허가결정 또는 매각불허가결정을 합니다.[민사집행법 제120조 및 제123조]
▸법원의 매각허가여부의 결정에 따라 손해를 보는 이해관계인은 그 결정에 대해 즉시항고할 수 있으며,
■ 매수인의 매각대금 지급 및 권리의 취득
- 매각대금의 지급
▸그러나 재매각이 결정된 이후라 하더라도 매수인이 재매각 기일의 2일 이전까지
① 매각대금과 ② 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 연 12%의 이자 및 ③ 절차비용을 지급하면 재매각 절차가 취소되고 매수인이 매각대금을 지급한 것으로 봅니다.[민사집행법 제138조 제3항 및 민사집행규칙 제75조]
- 권리의 취득
▸매수인이 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자가 부동산을 인도하지 않으면,
매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청할 수 있습니다. 부동산 인도명령의 신청은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에만 할 수 있으며,
■ 채권자에 대한 배당 실시
- 배당절차
▸매수인이 매각대금을 지급하면 법원은 배당절차를 밟아야합니다.[민사집행법 제145조 제1항]
▸즉, 배당기일을 정해서 이해관계인과 배당을 요구하는 채권자에게 이를 통지하고 [민사집행법 제146조],
채권자와 채무자가 볼 수 있도록 매각대금, 채권자의 채권의 원금, 이자, 비용, 배당의 순위와 배당의 비율이 기재된 배당표 원안을 미리 작성해서,
▸배당기일에는 출석한 이해관계인과 배당을 요구한 채권자의 합의에 따라 배당표를 정정하고,
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