토지투자 가이드,(신설)역세권 토지 개발방식 바로알기

토지 투자의 가이드,(신설)역세권 토지 개발방식 바로알기

토지투자 초보자가 가장 안정적이고 고수익을 올릴 수 있는 토지투자방식은 신설 역세권에 대한 토지투자입니다.

안전한 역세권 토지투자를 하기 위해서는 '역세권 개발방식'에 대해 우선 이해가 필요합니다.

국책사업으로 시행되는 신설 철도노선은 예비타당성 등을 거쳐 사업성이 충분히 있다고 판단되거나

국가의 정책상 이유로 신설되는 철도노선이므로 개통시기는 다소 늦어질 수 있으나, 반드시 공사가 이행되고 준공되어 개통됩니다. 

반면, 민자사업으로 이루어지는 철도노선은 국비로 지원되지 않기 때문에 상당한 시일이 지나서 개통되거나, 사업자체가 무산될 수 있을 수도 있습니다. 

토지투자의 핵심으로 떠오르는 역세권 토지 투자는 2010년 제정된 '역세권이용에 관한 법률'부터 입니다. 

<역세권 이용에 관한 법률>

1. 제정개요

(철도 및 도시철도의 역에 대한 역세권 개발을 촉진하기 위해 만든 법률. 2010년에 제정되어 시행되었다. 기존 철도건설법에만 있던 역세권 개발사업에 대해 체계적인 법령 정비를 하고 도시철도역 역세권개발 등으로 이를 정비하기 위해 제정)

2. 제정목적

역세권 개발사업을 규율하는 부동산 및 철도 관련 법제이다. 기존에도 철도 및 도시철도의 역에 대해 역세권 효과가 발생하고 이에 대해 택지개발을 하는 경우는 있었으나, 

책임소재 불분명 및 사업구역 미확정 등의 문제가 발생하여 제정소요가 발생, 이를 잡기 위해 제정되었습니다.

도시개발법, 철도건설법, 도시철도법, 철도안전법, 국유재산법 등에 대한 특례를 만들기 위함이며, 가장 큰 특징으로는 기존의 철도 사업자 뿐 아니라, 

지방자치단체가 철도 역세권 개발사업에 뛰어들 수 있도록 조치한 점입니다.

기존에는 사업주체가 명시되어 있지 않아 용산국제업무지구 같은 경우 계속해서 사업자와 코레일, 한국철도시설공단, 서울특별시 등이 갈등을 빋어

사업을 지연시키는 등의 문제가 있었으나 이에 대해 개발구역 지정이나 사업자 지정 등에 규정을 추가하여 이를 규제하고 역세권개발을 확대하는 법률입니다.

✅ 역세권 개발방식의 변화과정

과거의 역세권 개발 방식은 토지수용에 의한 방법으로만 시행되었기에 오래도록 토지를 보유하고 있던 지주도 피해를 볼 정도로 

거의 공시지가 수준에 준한 보상으로 되어 역세권 투자는 일반인들에게는 관심 밖의 영역이었습니다. 

그러나 택지개발촉진법이 폐지되고 도시개발법이 그 대안으로 도시지역 주택공급 및 상업지개발의 대안으로 실시되며

'역세권이용에 관한 법률'로 역세권개발이 환지 방식으로 지자체 주도로 시행되어 도시개발 및 역세권개발을 시행하고 있습니다. 

도시개발법에 의한 도시개발은 용어 그 자체로 도시지역에 편입된 토지만 그 개발범주이며, 

도시지역의 기본 인프라를 이용ㅇ한 블럭 맞추기 형태로 필요한 도시용도별 지역확장입니다. 

예를 들어 주거용지가 필요하면 주거용지만을 도시개발하며 상업용지만 필요하면 상업용지만 도시개발구역으로 지정하여 개발하면 됩니다. 

[하남 미사역세권 아파트]

2019년 말 기준 전국 도시개발구역 현황 통계 발표에 의하면, 

전체구역수 306개, 총면적 109.3 제곱킬로미터 도시개발사업중 기존도심으로부터 5킬로미터 이내에 60%이상 도시개발구역이 입지하였습니다. 

다시 본 주제로 돌아가서 새로 신설되는 신설역사 주변은 기존도심에서 벗어나 농지에 개발하기 때문에, 

주변 땅들이 개발되지 않아 역이 개통되어도 역을 이용하는 사람들의 편의성을 채워주지 않으면, 

역사를 이용하는 이용객에게 많은 불편을 주기 때문에 역사주변 역세권개발은 필수이며,

신설 역세권개발은 단순이 역사뿐만 아니라 기존 도심의 기능과 복합역세권 기능을 결합하여 도시인구유입, 상업활성화, 지역경제의 중심으로 그 역할을 하고 있습니다. 

역사가 들어서면 지가가 상승하는 것은 필연이고 지주들은 토지를 내놓지 않고 국가에서는 최소한 비용만으로 수용보상하려고 하는 것과 이해상충한 일들이 많이 벌어졌었습니다. 

역세권이용에 관한 법률이 제정되기 전까지는 원형지 그대로 강제수용했기 때문에 전, 답, 임야 등 지목 및 용도변경 전에 가격으로 수용하는 방식으로 본인들 땅이 뺏기니 지주들은 시위도 하고

용산참사(2019/01/20) 이후 정부는 역세권개발에 대한 문제점을 해결하기 위하여 역세권법을 2010년에 제정하여 기존수용방식을 탈피한 환지방식에 의한 역세권개발방식을 추가하여,

기존의 철도 사업자 뿐 아니라 지방자치단체가 철도 역세권 개발 사업에 뛰어들 수 있도록 사업주체 다각화로 지주의 이익을 대변하고 신속한 역세권개발의 토대를 마련하였습니다. 

과거 수용방식은 4년전 지가를 반영하여 보상기준을 마련한데 비하여 지자체 또는 민간업체가 참여하여 그들이 사업을 통해 이득을 남기도록 용적율 인센티브(1.5배)와 건폐율 규제를 완화시켜주고, 

지주들은 지목 및 용도변경전 원형지 토지가격이 아닌 용도변경이후 주변지가(약80%)로 보상가를 책정하여,

역세권개발섹터 내에 토지를 소유한 자는 토지 大小를 떠나 환지를 받아서 새로운 투자처로 떠오르게 된 것입니다. 

✅ 신설 역세권 토지개발 전망

기존 역세권은 이미 개발이 완료되었거나 토지가격이 많이 상승하여 토지 투자자들의 관심영역 밖의 대상이므로.

초보 역세권 토지투자자들이 눈여겨 볼 투자 대상지는 신설 역세권입니다.

신설 역세권이란 이미 공사중이거나 국가 광역역세권개발계획에 포함된 모든 역세권을 말합니다.

그런데 여기서 주의할 점은 역세권법의 적용범위입니다. 

현재 시행되는 '역세권 이용에 관한 법률'에서는 신설역의 경우에는 역세권 개발면적이  9만평이상이 적용대상입니다.

요즈음 제 고객들이 역세권도시개발에 대한 문의가 많이 오고 있습니다. 

그 이유는 재개발, 재건축 등의 사업은 10년 이상 소요될 수 있지만 역세권개발에 의한 사업은 대개 5년 이하 사업기간이 정해져 있고,

개인개발이 아닌 개발주체가 국가 또는 지자체장이 조합장잉 되어 사업추진한다는데 그 장점이 있기 때문입니다. 

역세권개발이 환지방식으로만 진행되는 것이 아니라, 국가, 지자체 등이 대체로 환지방식으로 사업을 추진하는 추세인점, 

환지방식은 지자체 관주도의 환지방식과 민간주도의 환지방식이 있다는 점 역세권개발에 대해서 아는 만큼 수익을 얻을 수 있습니다. 

앞으로 신설될 수도권으로 향하는 전철노선이 거의 없다는 점을 감안하여 향후 투자시기도 약 5년 정도 남아있다는 것도 우리가 신설역세권에 주목해야 될 점입니다. 

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