✅ 부동산중개업자(개업공인중개사) 의무
공인중개사 가격증을 취득하고 일선에서 현업으로 부동산중개업무를 수행하는 전문인에 대한 법적명칭은 '부동산중개업자' 또는 '개업공인중개사'입니다.
일반인이 부동산중개업을 개설하려면 부동산중개업 자격요건이 국가에서 시행하는 공인중개사 자격을 취득하고 한국공인중개사협회에서 시행하는 중개업관련 교육을 4일간 8시간씩 수료하고 해당관청에 부동산중개업 등록을 신청하고 중개업개설등록증을 발급받고 한국공인중개사협회로 부터 중개업 공제증서를 발행받으면 부동산중개업 개설에 관한 행정절차가 완료됩니다.
본 포스팅에서는 부동산중개업자,개설공인중개사가 행정절차를 마치고 필수정으로 지켜야 할 공인중개사법에 규정하고 있는 법적의무 종류에 대해 설명하였습니다.
✅ 부동산중개업자(개업공인중개사) 의무 종류 및 주요내용
공인중개사가 부동산중개업을 운영하면서 필수적으로 지켜야 할 부동산중개업자(개업공인중개사)에는 1)공인중개사법상 의무,2)일반적 의무,3)탐색의무 등이 있으며 주요내용은 다음과 같습니다.
1) 공인중개사법상 의무
개업공인중개사는 등록을 함으로서 중개업을 전권적으로 행할 수 있는 반면에 엄격한 규제와 주의의무가 부과되어 있다. 개업공인중개사에게 부여된 의무사항을 보면, ① 이중등록금지의무(법 제12조), ② 일정한 사항에 대한 겸업금지의무(법 제14조), ③ 중개보조원의 고용시 등록의무(법 제15조), ④ 인장 등록의무(법 제16조), ⑤ 중개사무소등록증등 게시의무(법 제17조), ⑥ 명칭사용의무(법 제18조), ⑦ 표시 광고시 일정한 제한 준수의무(법 제18조의2), ⑧ 등록증 대여금지의무(법 제19조), ⑨ 중개대상물 확인 설명의무(법 제25조), ⑩ 거래계약서의 작성 및 보존 의무(법 제16조), ⑪ 품위유지 및 신의성실에 의한 공정 수행의무(법 제29조)가 규정되어 있다.
여기서 가장 기본적인 개업공인중개사의 의무로서 중개의뢰인, 거래상대방의 신뢰를 저버리지 않도록 신의와 성실로서 공정하게 업무를 처리할 의무는 업무처리의 대원칙이며 광범위한 내용을 갖고 있다. 이러한 기본원칙은 훈시적 색채가 강하지만, 이 의무는 비밀유지의무, 중개대상물 확인, 설명의무 등을 파생시키는 기본원칙으로서 중요할 뿐만 아니라 개업공인중개사의 손해배상의무를 묻는데 기초가 되는 기본적 주의의무로서의 의의도 갖고 있다는 점에 유의할 필요가 있다.
2) 일반적 의무
개업공인중개사는 공인중개사법에서 규정한 주의의무 외에 거래물건을 조사하여 설명한다든지 또는 고객에게 조언이나 지도를 함으로써 고객에게 부당한 손해를 주지 않도록 하여야 할 주의의무를 부담한다. 이 점에 대해서 판례와 학설은 일치하고 있다. 법률상의 근거로서는 위에서 살핀 공인중개사법 외에 중개계약은 일명 위임계약으로 해석하고 있으므로 '수임인은 위임의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 위임사무를 처리하여야 한다'라고 규정한 민법 제681조를 들 수 있다.
이와 같이 개업공인중개사에게 일반적 주의의무를 인정하는 이유는 일반적으로 고객은 법률문제, 부동산문제에 어둡고, 부동산거래에는 복잡한 법률문제가 얽혀 있기에 전문적 지식과 경험을 갖춘 개업공인중개사를 신뢰하여 안전한 거래중개를 위탁하는 것이고, 이에 상응하여 지불하는 것이라는 의식이 있기 때문이다.
3) 탐색의무
① 고객 탐색의무
우선 계약을 성립시키기 위해 거래상대방을 찾을 의무를 뜻하는 고객 탐색의무를 생각해 볼 수 있는데, 개업공인중개사가 이러한 의무까지 부담하는 것인가에 대해서는 의문이 있다.
위에서 서술한 선관주의의무의 내용으로서 거래성립을 위해 성실하게 중개할 의무는 부담하지만, 일반적인 중개계약에서는 탐색할 의무까지는 없다고 생각된다. 다만, 전속중개계약을 체결한 경우에는 개업공인중개사는 중개의뢰인의 보호와 부동산거래질서를 확립하기 위하여 국토해양부령으로 정한 방법에 따라 중개대상물에 관한 정보를 공개하고, 계약상대방을 탐색하여 게약의 성립을 위하여 적극적으로 노력하영야 한다. 이 점에 있어 전속중개계약을 체결한 때에는 개업공인중개사에게 적극적인 활동의무가 부과되는 것으로 보아야 할 것이다. 여기서 개업공인중개사에 의해 전개될 중개노력은 개업공인중개사가 중개의뢰인과 계약상대방 사이에 양호한 법률관계의 형성을 위해 어느 정도의 집중성을 보여야 할 것이다.
② 하자 탐색의무
개업공인중개사가 중개대상물에 대한 조사 및 확인을 할 때, 매도인이나 임대인이 고지하지 아니하고 현장에서 통상적인 주의를 기울여서 발견할 수 없는 하자에 대해서 측량을 하거나 발굴을 하는 등의 조사의무가 있는지 여부에 대해서 대다수의 판례에서는 그러한 의무까지는 존재하지 아니하는 것으로 판시하고 있다.
자료:한국공인중개사협회 중개사고예방가이드