공인중개사 중개사고 손해배상 유형

 공인중개사의 중개사고 손해배상사례와 유형

개업공인중개사는 부동산 중개업소를 운영함에 있어 본인의 직접적인 중개업무 참여로 인한 손해배상 요건이외에도 중개보조원의 관리감독및 주의의무 위반,자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위나 불법행위 장소를 제공함으로서 타인에게 재산상 피해를 주는 등의 행위에도 손해배상책임을 져야 합니다.

본 포스팅에서는 개업 공인중개사가 중개사고로 책임져야 할 의무가 발생하는 손해배상책임 사례와 유형을 관련 판례를 중심으로 알기쉽게 알아보도록 하겠습니다.

✅ 중개사고 손해배상 책임 유형

1. 개업공인중개사의 피용자 고용에 따른 책임

(1) 책임의 근거

 ① 공인중개사법 제15조 제2항은 '소속공인중개사 또는 중개보조원의업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다'라고 규정항여 '중개업무성'이 인정되는 경우에는 '직원의 행위'를 '공인중개사의 행위'로 '간주'한다.

<관련사례> 공인중개사가 피고용인 신분인 경우

  공인중개사 자격증이 없는 박대표가 임대차계약 체결 등 건물관리용역의 편의를 공인중개사 자격증을 소지한 피고의 명의를 빌려 부동산중개주식회사를 설립한 후 의뢰인을 기망하여 임대차 보증금 등을 횡령한 사안에서, 피고 등이 박대표가 제공하는 금원으로 중개사무소 개설 등록을 위한 실무교육을 받았고, 

일부 계약서를 작성한 사실이 있다고 하더라도 피고 등은 박대표의 부탁으로 박대표에게 공인중개사 자격증 및 등록증을 사용하도록 하고 그 대가로 매월 50만원을 지급받는 등 급여를 받고 일하는 직원에 불과하고, 위와 같은 임대차계약에 직접 관여하지는 않은 이상 피고 등에게 박대표와 공모 책임을 물을 수는 없다(서울중앙지방법원2010가합427 판결).

  

* 주의) 위 사안은 중개법인에 대한 사안에 한함. 사용자책임을 부담하는 것은 그 중개법인 자체이며, 그 구성원에 불과한 직원인 소속공인중개사에게 책임을 부담시킬 수 없다는 판결임.

② 판례는 피용자의 "사무집행"을 외형상 객관적으로 판단하며 넓게 인정하고 있다. 

< 판례>  공동운영자로서의 공인중개사의 사용자책임

  민법 제756조가 규정하고 있는 사용자 책임의 요건으로 사용관계가 있느냐 여부는 실제적으로 지위, 감독을 하였느냐의 여부과 관계없이 객관적, 규범적으로 보아 사용자가 그 불법행위자를 지휘, 감독해야 할 지위에 있어느냐의 여부를 기준으로 결정하여야 한다. 

  공인중개사인 피고와 소외인은 중개사무소를 함께 운영하고 있고, 피고가 사무실을 비우는 경우 소외인이 피고에 갈음하여 사무실을 운영하고, 피고의 명의로 중개사무소를 개설하여 소외인이 피고의 동의나 승낙없이 독립하여 사무실을 운영할 수 없고, 소외인의 중개행위는 피고의 업무인 사정에 의하면 피고는 소외인의 사용자로서 소외인의불법행위에 대하여 소외인과 공동하영 손해를 배상할 의무가 있다(서울중앙지방법원 2012가단272960 판결).

2.  중개보조원의 고의 과실로 인한 손해배상의 공동책임

(1) 피용자의 고의 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 하였고 과실과 손해 사이에 인과관계가 있으면 피용자는 거래당사자에게 손해배상 책임을 진다. 

(2) 이 때 그를 고용한 개업공인중개사도 사무집행에 관한 손해라면 피용자와 함께 손해배상책임을 지게 된다(부진정연대책임). 개업공인중개사가 손해배상책임을 진다고 하여 피용자 자신의 책임이 면제되는 것은 아니다(개업공인중개사만 손해배상책임을 지는 것은 아니다).

<판례> 중개보조원의 업무상행위도 중개업자의 손해배상책임

중개보조원이 고의 또는 과실로 거래당사자에게 손해를 입힌 경우에 그 중개보조원을 고용한 중개업자만이 손해배상책임을 지도록 하고 중개보조원에게는 손해배상책임을 지우지 않는다는 취지를 규정한 것은 아니다(대법원 2006다29945 판결).

  공인중개사인 피고 박OO의 중개보조원인 임OO이 한OO로부터 모텔의 매매 중개를 부탁받은 점을 이용하여 허위로 한OO 명으이로 임대차계약을 체결하여 임대차보증금을 편취한 사안에서, 이 사건 임대차계약을 중개한 피고 박OO은 위 중개행위 당시 임대의뢰인 한OO으로 자처하는 성명불상자가 한OO 본인인지 여부를 주민등록증, 인감증명서, 이 사건 모텔에 관한 권리관계서류의 소지 여부 등으로 확인하고, 동석하지 않은 다른 임대의뢰인인 박OO로부터 적법한 위임을 받았는지 여부를 확인하고, 중개보조원인 피고 임OO의 행우이에 대하여 적절히 관리,감독을 하여야 할 주의의무가 있음에도 이를 소홀히 하여 피고 임OO의 고의에 의한 불법행위로 원고들에게 손해를 가하는 것을 방지하지 못하는 등 업무상 주의의무를 현저히 위반함으로써 원고들로 하여금 손해를 당하게 하였으므로 이를 배상할 책임이 있다(서울중앙지방법원 2009가합 104798 판결).

3. 동업관계에 있는 공인중개사가 아닌 자의 업무상 행위로 인한 손해배상 책임

<관련사례> 동업관계에 있는 공인중개사 아닌 자의 업무상 행위

동업관계에 있는 자들이 공동으로 처리하여야 할 업무를 동업자 중 1인에게 맡겨 그로 하여금 처리하도록 한 경웅 다른 동업자는 그 업무집행자의 동업자인 동시에 사용자의 지위에 있다 할 것이므로 , 업무집행과정에서 발생한 사고에 대하여 사용자로서 손해배상책임이 있다(대법원 1998. 4. 28. 손고 97다55164 판결, 1999. 4. 27. 손고 98다36238 판결 등 참조)

<판례> 피해자의 과실도 손해배상 시 참작

  중개보조원이 업무상 행위로 거래당사자인 피해자에게 고의로 불법행위를 저지른 경우라 하더라도, 그 중개보조원을 고용하였을 뿐 이러한 불법행위에 가담하지 아니한 중개업자에게 책임을 묻고 잇는 피해자에게 과실이 있다면, 법원은 과실상계의 법리에 좇아 손해배상의 책임 및 그 금액을 정함에 있어 이를 참작하여야 한다(대법원 2008. 6. 12. 선고 2008다 22276 판결).

4. 고용관계가 없는 자의 중개행위에 대한 대표자의 책임

<관련사례>

  개업공인중개사가 사실상 중개보조원에 불과하고 직접적인 고용관계에 있지 아니하는 자의 활동에 대하여 직접적인 고용관계 여부를 떠나 객관적으로 보아 사실상 지휘, 감독할 지위와 책임이 생기기 되고, 그 사람이 확인 설명의무를 다하지 못한 것은 개업공인중개사의 책임으로 귀결된다. 

- 사실관계

  원고인 임차인은 2010. 4. 22. 공인중개사인 피고가 운영하는 이 사건 부동산공인중개사 사무소를 방문하여 거주용 임차건물이 있는지 문의하였고, 당시 사무소에 있던 A는 위 임차인에게 이 사건 공인중개사 상호명 아래 본인의 이름이 기재된 명함을 교부하면서, 다가구주택인 이 사건 건물 중 202호를 안내해주었다. 

  임차인은 위 A의 중개에 따라 보증금 3,400만원에 계약기간을 2년으로 한 이 사건 임대차 계약을 체결하였으나, 2010. 11. 10.경 임대인에 대한 채권자들에 의해 강제경매가 개시되었고, 선순위 임차인과 선순위 근저당권들에게 먼저 배당되어 결국 임차인이 전혀 배당을 받지 못하였다. 

- 당사자 주장

① 피해자인 임차인

  원고인 임차인은 위 A가 개업공인중개사인 피고의 중개보조원 내지 피고용자로서 자신에게 이 사건 임대차계약을 중개하면서 이 사건 건물의 권리관계에 대한 확인,설명을 해주지 아니하였고, 이로 인하여 자신이 임차보증금의 회수가 불확실하다는 점을 알지 못한 채 이 사건 임대차계약을 체결하였으며, 이 사건 건물의 경매절차에서 선순위 권리자들에 밀려 보증금을 회수하지 못하였으므로, 피고가 위 중개보조원의 사용자로서 임차인인 자신에게 보증금 3,400만원의 손해를 배상할 의무가 있다고 주장하였다. 

② 개업공인중개사

  피고는 위 행위자를 중개보조원으로 채용한 적이 없고, 자신과 무관하게 독자적으로 이 사건 임대차계약을 중개한 것이므로 자신은 위 중개보조원의 중개행위에 관한 책임이 없다고 주장하였다. 

- 법원의 판단

① 사용자 책임의 판단기준

  타인에게 어떤 사업에 관하여 자기의 명의를 사용할 것을 허용한 경우에 그 사업이 내무관계에 있어서는 타인의 사업이고 명의자의 고용인이 아니라 하더라도 외부에 대한 관계에 있어서는 그 사업이 명의자의 사업이고 또 그 타인은 명의자의 종업원임을 표명한 것과 다름이 없으므로, 명의 사용을 허용받은 사람이 업무수행을 함에 있어 고의 또는 과실로 다른 사람에게 손해를 끼쳤다면 명의사용을 허용한 사람은 민법 제756조에 의하여 그 손해를 배상할 책임이 있다고 할 것이고, 명의대여관계의 경우 민법 제756조가 규정하고 있는 사용자책임의 요건으로서의 사용관계가 있느냐 여부는 실제적으로 지휘,감독을 하였느냐의 여부에 관계없이 객관적, 규범적으로 보아 사용자가 그 불법행ㅇ위자를 지위,감독해야 할 지위에 있었느냐의 여부를 기준으로 결정하여야 할 것이다(대법원 2005. 2. 25. 선고 2003다36133 판결 참조)

② 이 사건의 경우

  A는 비록 공인중개사의 정식 직원으로 고용된 것은 아니었으나, 이 사건 임대차계약을 중개하기전부터 수시로 피고의  중개사무소에 들러 피고로부터 일을 배웠고, 피고는 A에게 피고의 중개사무소 상호 아래에서 A의 이름이 기재된 명함을 만들어 준 사실, A는 피고의 중개사무소를 방문하는 의뢰인들에게 위 명함을 교부하고 부동산을 안내하여 온 사실, 이 사건 임대차계약 체결 당시 A는 피고의 사무소에서 직원처럼 앉아 있다가, 원고에게 위 명함을 교부하고 부동산을 안내하였고, 사무소에 비치되어 있던 계약서 양식을 사용하여 이 사건 임대차계약을 작성한 사실을 인정할 수 있다. 

 위 사실에 의하면, 피고가 갑에게 자신이 운영하는 공인중개사 사무소의 상호사용을 허용함으로써 대외적으로 A가 피고의 직원임을 표명한 것과 같으므로, 피고는 A와 사이에 직접적인 고용관계는 없더라도 객관적으로 보아 소외인을 지휘, 감독할 지위에 있다고 할 것이고, A가 중개업무를 수행함에 있어 고의 또는 과실로 다른 사람에게 손해를 끼쳤다면 개업공인중개사인 피고는 민법 제756조에 의하여 그 손해를 배상할 책임이 있다. 

③ 다가구주택의 일반적 확인,설명 의무

  다가구 일부에 관한 임대차계약을 중개할 때에는 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는데 필요한 다가구주책의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 하므로, 임차의뢰인에게 부동산 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인, 설명하는데 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약 내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시하여야 하며, 공인중개사법 시행규칙 제16조에서 정한 서식에 따른 중개대상물 확인, 설명서의 중개목적물에 대한 '실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항'란에 그 내용을 기재하여 교부하여햐 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료 요구에 불응한 경우에는 그 내용을 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 중개대상물 확인, 설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 

④ 이 사건의 경우

  이 사건 임대차계약 당시 이 사건 건물에는 근저당권과 전세권이 설정되어 있었고 그 외에도 다수의 임차권등기가 마쳐져 있었던 사실, A는 이 사건 임대차계약을 중개할 당시 원고가 임차인에게 이 사건 건물의 등기부등본을 제시하거나 권리관계를 설명하지 아니하였고 중개대상물 확인, 설명서도 교부하지 않은 사실을 인정할 수 있으므로, A는 피고의 상호로 중개행위를 하면서 중개대상물의 권리관계에 관한 확인, 설명의무를 위반하였고, 그로 인하여 임차인은 이 사건 건물의 다른 임차관계 등 권리관계를 알지 못한 채 이 사건 임대차계약을 체결함으로써 임차보증금을 회수하지 못하는 재산상의 손해를 입었다고 할 것이다. 따라서 피고는 A의 사용자로서 민법 제756조에 따라 원고에게 A의 위 중개행위상의 과실로 인하여 입은 손해를 배상할 의무가 있다.