조합원 입주권 매매계약 시 주의할 점

조합원 입주권이란 재개발,재건축 관리처분인가 후 입주자로 대외적으로 선정된 권리를 말하는 것으로,대외적으로 인정된 조합원 자격으로 아파트를 합법적으로 매입하는 것을 말합니다.

본 포스팅에서는 조합원 입주권을 얻기 위하여 행하는 법적절차와 조합원 입주권 매매행위를 할 시 주의할 점에 대해 자세히 설명하였습니다.

✔조합원 입주권 매매계약서 법적지위와 장단점

조합원 아파트를 소유하려면 우선적으로 조합원 지위를 승계하는 절차가 필요합니다.

즉 조합원이 갖고 있는 주택을 구매해서 조합원이 되는 것이 승계하기 위해서 조합원이 갖고 있는 주택을 구매해서 조합원이 되며 기존 조합원이 가지고 있는 지위를 승계하는 법적 절차를 말합니다.

조합원으로 가입할 때에 계약서를 작성하는데 정확한 명칭은 조합원 가입 계약서이며,

본인 입주하게 될 아파트를 추첨을 통해 결정이 되는 것이 직접 본인이 입주희망하는 동호수를 지정하여 해당 동,호수에 입주할 수 있는 권리를 얻을 수 있는 계약서를 말하며,

추후 일반 분양을 할 때에 일반 분양계약서를 다시 작성하게 된다는 점에서 일반 분양아파트계약과 차이점이 있습니다.

[둔촌주공 재건축아파트]

 쉽게 말하면 일반 분양 때 쓰는 계약서는 분양권이며 조합원 모집에 쓰는 계약서는 입주권입니다. 조합원 입주권의 장점은 조합원은 호수를 먼저 추첨할 수 있어 로열층에 당첨확률이 높다는 것입니다.

 단점은 추가 분담금이 있으며 장시간 이어지는 사업기간과 예상하지 못한 비대위로부터 소송 등으로 사업이 지연되면 원자재 가격 상승으로 공사비용이 늘어날 수 있습니다.

초기 투자금으로는 권리가+P로 적은 비용으로 투자할 수가 있고 부동산을 구매하는 것으로 취득세는 내야 하고 양도소득세는 1년 미만 40%, 1년 이상은 일반세율이 적용되나,

아파트가격이 상승등으로 사회적으로 문제가 발생할 시 국가에서 세율을 수시로 조정할 수 있으며,일정기간 거주후 매매할 수 있도록 거주기간을 제한 하거나  등기전 매매할 수 없도록 부동산 규제조치를 취하므로 조합원 분양권에 대한 세율 및 부동산 정책에 대한 동향을 예의주시 해야할 필요가 있습니다.

[둔촌주공 재건축 아파트 신축공사]

✔조합원 입주권 매매계약서 작성요령

조합원 입주권 매매계약서는 보통 부동산 공인중개사사무소에서 거래가 이루어지고 공인중개사 책임하에 계약서 작성이 이루어지나,

매수자 본인이 아래와 같은 조합원 분양권 거래계약서 작성시 필수적으로 계약서에 기재되어 있는지 확인해야 혹시나 발생할 수 있는 계약당사자간의 분쟁을 피할 수 있습니다.

► 관리처분 인가 이후 입주자로 선정된 지위이므로 계약시에는 건물은 멸실되고 토지만 남아 있는 경우 종전 토지와 분양금액, 프리미엄에 관한 사항을 전부 기재하여야 하  합니다.

► 계약서 작성 - 종전 자산으로 토지감정애과 건물감정가액의 합계금액이 5억으로 보고 비례율이 130%일 때 권리가액은 5억×130% = 5억 6천이 됩니다.

 분양가가 5억일 때 추가 분담금은 5억-2억 6천 = 2억 4천, 총 매매금액은 5억 5천, 프리미엄 5억 5천 - 5옥 = 5천, 종전 토지 금액은 권리가액 2억 6천 + 프리미엄 5천 = 3억 1천이 된다. 

► 조합원 분양가에서는 통상 발코니 확장비가 포함되어 있으며 일반 분양에는 발코니 확장비가 별도 가격입니다.

 또한 조합원 분양가에서는 시스템 이중창 및 에어컨, LED TV, 냉장고, 비데 인덕션 렌지, 드럼세탁기, 식기세척기 등 옵션 품목 중 포함하는 품목도 있으니 확인하여야 합니다.

► 부동산 거래 신고시에 주의해야 할 점은 관리처분만 났을 경우에는 일반 매매신고(토지+건축물)를 합니다. 관리처분인가가 나고 건축물이 멸실되었을 경우,

  - 등기사항전부증명서상 건축물말소 경우 일반매매신고(토지만 거래)를 합니다.

- 등기사항전부증명서가 유효한 경우 일반매매신고(토지+_건축물)로 합니다.

- 추가 분담금을 완납하는 날 신축 주택이 되므로 일반매매 신고 하면 됩니다.

✔조합원 입주권 매매계약 시 주의 할 점

위에 언급한 조합원 분양권 매매계약서 작성시 기재하여야 항목과 별도로 매매계약서 작성시 반드시 확인하고 주의하여 할 사항은 다음과 같습니다.

► 매수인은 소유자, 동 호수, 추가 분담금, 이주비 승계 등을 확인 합니다.

► 매도인은 이 계약서 상의 정비구역 내에서 본 계약서 상의  부동산 외에 조합원 지위 승계 및 입주권 등의 권리 이전에 영향을 미치는 다른 부동산을 소유하고 있지 않아야 합니다.(입주권 1가구만 인정)

► 제시해야 할 서류는 조합원 분양신청서, 조합원 분양계약서, 조합원 지위 승계서, 분담금 납부서, 

이주비(대여금) 수령증, 은행대출 채무 승계서, 옵션 계약서, 관리처분계확상 내용 등을 확인하여야 합니다.

► 관리처분내역서 확인으로 종전 자산 평가액(감정가액), 비례율, 분양기준가액(권리가액), 

지분내역(분양배정평형), 분양예정 건축물 분양가액(추산액), 청산추산액(추가 분담금), 공급계획, 인가조건 등을 확인하여야 합니다. 

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