상가 임대차 계약시 화해조서 효력

상가 임대차 계약을 함에 있어 임대인이 제소전 화해 작성을 요구할 시 임차인이 대처해야 할 제반 검토사항 및 을 상가건물매매로 인한 소유자 변경시 임차인의 계약해지 권리에 대해 알기쉽게 한국공인중개사협회 류상규교수님의 설명을 토대로 기술하였습니다.

* 임대인 계약시 화해조서 작성요구 문구 예시

"임대보증금은 임대인 동의없이 제3자에게 담보로 제공할 수 없으며 월 3회이상 연체시 계약을 해지 할 수 있으며,

별도의 명도 소송 없이 강제 집행하기로 한다"로 작성된 화해조서의 법적효력 여부

✔상가 임대차 계약시 화해조서 법적효력여부와 검토사항

제소 전 화해는 일반민사 분쟁이 소송으로 발전하는 것을 방지하기 위하여 당사자가 소 제기 전에 지방법원의 단독판사 앞에서 화해신청을 하여 해결하는 절차를 말합니다.

즉 문제가 발생하기 이전에 문제가 될 만한 사항을 판사 앞에서 화해조서를 작성하여 문제가 발생시 이 조서를 근거로 바로 강제집행 절차 등을 행하기 위한 절차입니다.

제소 전 화해는 경제적 강자가 그 우월한 지위를 이용하여 폭리행위를 해놓고 이를 집행권 완화하기 위하여 악용되어 왔으며,

판례가 무제한 기판력을 인정하는 것을 기화로 강행법규의 탈법을 합법화시키고 뒤에 재판상 다투는 길을 봉쇄하는 방편으로 이용되고 있습니다.

그러나 문제 해결을 사전에 할 수 있다는 그 효용성은 있습니다. 위 사안에서 임대인이 주장하는 화해조서는 제소 전 화해입니다.

그 절차는 당사자가 법원에 제소 전 화해 신청을 하고 , 법원으로부터 출석요구를 받으면 그 날에 가서 판사 앞에서 판사가 제소 전 화해조서의 내용에 대해 간략하게 당사자에게 신문하고 그 의사가 확인되면 화해조서를 작성하게 됩니다.

그 효력은 판결과 동일한 효력이 있습니다.

즉, 동일 사안에 대하여 다시 다툴 수 없으며, 바로 강제집행을 실시할 수 있습니다. 그러나 공증으로 화해조서를 작성하는 경우 이는 민법상 화해계약입니다.

그 효력은 계약이므로 바로 강제집행을 할 수 없고 소 제기하여 판결을 받은 후 강제집행을 해야 합니다. 화해계약에 반하여 소 제기하는 경우 청구기각을 당하게 됩니다.

* 임대차 계약에 있어 임차인에게 불리한 조항은 효력이 없지만 미리 제소 전 화해조서로 양당사자가 조서를 작성할 수도 있습니다. 판결과 동일한 효력이 있으므로 신중하게 해야 합니다.

임차중인 상가 건물의 매매로 인하여 소유자가 변동이 있는 경우 임차인이 새로운 소유주(임대인)에게 계약해지를 요구할 수 있는 권리가 있는지 여부에 법원 판례를 통해 해당사안에 대해 알아보면 다음과 같습니다.

대법원 판례예시)

"임차인의 보호를 위한 주택임대차보호법의 입법취지에 비추어 임차인이 임대전 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임대주택의 양도사실을 안 때로 부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고,

그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다고 할 것이다"

다만 위 판례는 임대인과 임차인이 합의로 임대차가 종료된 상태에서(보증금은 상환하지 않은 상태) 임차주택의 양도가 이루어진 사안입니다.

위 사안과는 달리 임대차계약이 종료되지 않은 상태에서 임차주택의 양도가 이루어진 경우에 임차인이 임대차의 승계를 원하지 않을 경우 공평의 원칙,신의성실의 원칙에 따라 계약을 해지 할 수 있다는 아래의 대법원의 결정 판례가 있습니다.

- 대법원1998.09.02 자98마100결정

- 대법원 2002.09.4 선고 2001다64615 판결