빌라,다세대 위반건축물 거래시 필수 확인사항

빌라,다세대,원룸을 매매,전월세 계약서 작성시 반드시 확인하여야 할 필수체크 사항 및 주의사항의 점검을 통한 부동산 중개사고를 방지할 수 있도록,

부동산 실무전문가(류상규교수)가 집필한 중개사고예방사례집에서 일부 주요내용을 아래와 같이 기술하였습니다.

✅ (공인중개사의)위반건축물에 대한 확인,설명의 범위

공인중개사의 위반건축물에 대한 확인,설명의 범위에 대해 판례를 통해 알아보면 다음과 같습니다.

► 판례 1 - 위반건축물 확인, 설명의 범위

이 사건 건축물대장에 '위반내용(근생, 불법증축, 판넬)'이라고 기재되어 있음에도 중개대상물 확인, 설명서의 '위반건축물 여부'를 표시하는 란에 아무런 표시도 하지 않은 채 위반건축물임이 표시된 건축물대장을 교부하고

임의로 증축된 부분을 설명하였다는 사실만으로 주의의무를 다하였다고 볼 수 없으며(원고가 잘 알고 있었다고 단정할 수도 없다.)

손해배상액의 기준은 증축부분의 가액, 증축부분의 철거비, 철거 후 보수비, 납부한 이행강제금이라 할 것이다. (서울북부지법 2014. 12. 16. 선고 2014나527 판결)

► 판례2 - 위반건축물 확인, 설명의 범위

원고들이 이 사건 각 부동산에 무단 증축된 부분이 있다는 점을 인식하고 있었더라도, 중개업자로서는 이 사건 각 부동산의 매수에 따라 장차 원고들에게 부과될 수 있는

행정상 불이익 처분(예컨대, 철거명령이나 이행강제금 부과 여부, 이행강제금의 액수와 부동기간 등)에 관하여 관할관청이나 법률전문가에게 문의하는 등으로

정확한 정보를 수집한 수 이를 원고들에게 고지할 업무상 주의의무가 있음에도 중개행위를 함에 있어서 필요한 설명의무를 다하지 못한 과실이 있다. (서울고법 2013. 3. 28 선고 2014나44596 판결)

공인중개사가 사용승인 면적의 2배를 넘는 면적으로 건축된 다세대주택 매매를 중개하면서 무단 증축된 부분이 있다는 정도의 설명만을 한 사안에서,

공인중개사는 매수인 이 무단 증축된 부동산을 매수함으로써 받을 수 있는 불이익에 대한 설명의무를 위반하였으므로 손해배상책임을 부담하고,

매수인과 공인중개사의 과실비율은 각각 50%라고 판단한 사례(서울중앙지법 2012.03.16 선고 2010가합 60252 판결)

중개대상물 확인, 설명서는 그 물건에 대하여 모든 정보가 내장되어 있으므로 정확하게 기재하고 설명을 해야 하는 의무가 있는데도 설명을 하지 않았다면 위법입니다.

보통 이행강제금을 부과하는 것과 철거명령을 하는 것이 있는데 불이익에 대한 손해배상책임을 져야합니다.

최근에는 불법 건축물에 대한 행정벌이 엄격해져 인, 허가가 필요한 업종은 입점하지도 못하고 입점하고 있는 업종도 다른 곳으로 옮겨야 하는 실정이며,

위법건축물에 대하여 금융권(은행,보험등) 대출규제도 실시하고 있어 매매대금 자금조달에도 문제가 발생하니 각별히 주의하여야 합니다