토지거래허가구역 내 토지 매매계약시 필수체크 사항 및 주의사항

 토지거래허가구역 토지 매매계약시 필수체크 사항 및 주의사항

정부는 국가나 지자체,공공기간관이 시행하는 개발사업으로 인한 주변토지 토지가격의 단기간 급등이 예상되는 지역의 토지가격을 

안정화시키기 위하여 5년이내로 일정면적이상의 토지거래허가라는 행정조치를 취할 수 있습니다.

이러한 토지거래허가 구역내에 위치한 토지를 허가기간이 지나지 않아도 거래할 수 있는 토지거래 기법이 '토지거래 매매예약'입니다.

본 포스팅에서는 토지거래허가 매매예약 각서의 효력과 토지거래허가 구역내 토지를 허가 받아 매매하였는데 매매금지가 된 경우 대처방법에 대해 알기쉽게 부동산 실전전문가(류상규)의 자세한 설명을 기술하였습니다.

✔ 토지거래허가 매매예약 각서의 법적효력 여부

  계약은 법이 정한 일정한 제한에 부딪치지 않는한 거래당사자의 자유로운 의사에 기초하여 다양한 형태로 이루어지게 되며, 

토지거래허가를 조건으로 중개업자가 매도인과 매수인 간의 '매매예약 합의각서'를 작성하였다면 이를 정식 거래계약이 체결되었다고 보기는 어려울 것입니다. 

  또한, [공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률] 제25조제3항에서는 중개업자는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 확인, 설명사항을 서면(서면은 '중개대상물 확인, 설명서')으로 작성하여,

거래당사자에게 교부하도록 하고 있는 바, 토지거래허가 여부와 연계하여 향후 정식계약을 체결하기로 하였다면 이는 중개가 완성되었다고 보기 어려우므로 중개대상물 확인, 설명서를 미교부 하였다하여 행정처분을 할 수는 없습니다 (국토해양부 유권해석 2009.01.15)

✔ 토지거래허가구역 허가 받은 토지 매매금지가 된 경우

토지거래허가구역 내에서는 매수를 하고 일정기간 동안 매매를 금지합니다. 이유는 이용목적대로 이용해야하는 의무기간으로 농지와 대체 토지는 2년간 거래를 할 수 없으며,

주택용지, 어업, 임업용도 2년간, 개발사업용은 4년간, 보존용은 5년간 최대 5년 범위 내에서 의무기간을 정하고 그 기간 내에는 매매를 할 수가 없습니다. 

 그러므로 토지거래허가구역 내 토지거내는 몇 가지 조심해야합니다. 

- 본래 토지 투자는 단기가 아닌 5년에서 10년 정도 장기적인 투자를 해야 합니다. 단기적으로 생각했다가는 매매대금이 묶여 낭패를 볼 수도 있으니 조심해야 합니다. 

토지거래허가 구역내에 토지를 거래하는 것은 적법한 행위가 아닌 편법행위이기 때문에 계약서를 작성하는 공인중개사 및 매매당사자 모두 행정조치에 대한 대비를 해야 하는 것입니다.

- 시간이 오래 가다 보니 경작이든지, 이용을 하지 않는다고 하여 이행강제금이 의무기간까지 계속적으로 부과가 될 수 있습니다. 

- 토지거래허가구역 내에서 토지를 거래할 경우 매수자에게 의무기간과 이용하지 않으면 의무기간까지 이행강제금이 나올 수 있다는 것을 설명해야 합니다. 

- 허가 없이 계약을 하면 2년 이하의 징역 또는 계약체결 당시의 개별공시지가에 의한 당해 토지가격의 30%의 금액 이하 벌금에 처하게 됩니다. 

 그리고 허가를 받은 후의 행위위반을 하게 되면 특별한 사정 외에는 5년간의 범위 내에서 그 토지를 허가받은 목적대로 이용하여지 않으면,

 이행강제금이 본래 허가 받은 목적대로 이용될 때까지 지속적으로 부과되므로 유의하여야 합니다.