주택 전월세 계약서 재작성시 반드시 주의할 점
일상생활을 하면서 중요한 부동산 문서인 전세계약서,월세계약서를 훼손하거나 분실하는 경우 및 임대기간이 만료되어 부동산 전월세계약서를 재작성해야 하는 경우가 종종 발생하게 됩니다.
부동산 중개사무소에서 작성하는 계약서 재작성시 수수료는 최초작성하는 중개수수료율에 의하지 않고 임차인,공인중개사 합의하에 기존중개수수료의 20%이내에서 정해집니다.
그러나 주택 전월세 계약서 재작성 행위는 법적으로 중요한 문서작성 행위임에도 불구하고 계약서 재작성의 경우에는 정상 부동산 중개수수료율을 지불하지 않는다는 점,
기존 주택을 연장하여 계약하는 이유로 주택전월세 계약서 재작성을 의뢰하는 임차인이나 계약서를 성실히 작성해야 할 의무가 있는 공인중개사까지 모두 긴장을 완화하고 중요한 권리제한 사항 점검을 하지않고 계약서 작성을 하다가 중개사고를 이어지는 사례가 발생하게 됩니다.
본 포스팅에서는 부동산 전월세 재계약작성 및 계약서 대서 대필시 공인중개사가 책임져야 할 손해배상 범위와 재계약서 작성시 반드시 주의할 점에 대해 설명하였습니다.
✅ 계약서 재작성시 반드시 주의할 사
부동산 전월세 계약서 재작성시 반드시 주의해야 할 사항을 법원판례예시를 통하여 알아보면 다음과 같습니다.
작성된 거래계약서가 분실 또는 소실되는 등 이를 재작성하여야 할 사유가 발생한 경우에는
중개 의뢰인이 계약사실의 증명 등 중개 결과 취득한 권리를 보전할 수 있도록 거래계약서를 재작성할 수 있도록 노력할 의무가 있다 할 것입니다.
이러한 경우에는 거래 계약서의 재작성 업무까지 부동산 중개인의 수임범위에 포함된다 할 것이며, 거래계약서를 재작성하는 경우에는
그 재작성 당시의 중개 대상물의 권리관계 등의사항을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무를 부담하는 것은 아니고,
권리변동의 계약이 성립된 당시의 계약 내용을 담고 있는 거래계약서를 다시 작성하며 서명, 날인을 받아 중개의뢰인에게 교부하는 것만으로 그 의무를 다하는 것이라 할 것이다.
(서울지법동부지원 1999.12.10. 선고99가합3332판결)
이에 대하여 대법원은 잔금지급일에 계약서를 재작성함에 있어 원고의 확인요청에 따라 그 시점에서의 제한물건 상황을 다시 기재하게 되어 있으면,
목적물의 권리관계를 다시 확인하여 보거나 적어도 원고에게 이를 확인하여 본 후 잔금을 지급하라고 주의를 환기시킬 의무가 있음에도
이러한 조치를 취하지 않은 채 임대인의 말만 듣고 계약체결 후에 근저당권이 새로이 설정된 사실을 알지 못하고,
원고로 하여금 그대로 잔금을 지급하게 하여 손해를 입게 한 과실이 있다 할 것이므로 중개업자는 손해를 배상할 책임이 잉ㅆ다.
(대법원 2002.8.27. 2000다44904 판결)
✅ 계약서 대서,대필의 경우 손해배상 범위
친한 부동산 고객이나 안면이 있는 고객이 의뢰한 부동산 계약서 대서나 대필은 정상적인 수수료율에 의하지 않고 10~20만원의 소액 문서대필 수수료로 지불 또는 무료로 작성되는 것이 부동산관례이지만,
그러나 부동산 수수료율에 의하지 않았거나 무료로 작성해주었다고 해도 부동산 계약서를 작성한 공인중개사의 책임은 기존 부동산계약 중개사고 손해배상보다 경미하게 적용되지 않고 동일하게 적용된다는 점에서 주의하여야 합니다.
(1) 공인중개사법이 중개업자로 하여금 중개가 완성된 때에 거래계약서 등을 작성, 교부하도록 정하고 있는 점 등을 고려하면,
중개업자는 중개가 완성된 때에만 거래계약서 등을 작성, 교부하여야 하고, 중개를 하지 아니하였음에도 함부로 거래계약서 등을 작성, 교부하여서는 아니된다(대법원 2010.5.13. 선고 2009 다78863.78870 판결)
(2) 개업공인중개사가 허위의 임대차계약임을 확인하지 않ㅇ은 채 임대차계약서를 작성한 결과 이를 믿고 대출한 캐피탈사의 권리보험회사 및 대부업체에 손해액의 20%를 손해배상으로 인정(인천지법 2015.8.10. 선고 2015가단 234748 판결) (서울중앙지법 2011.5.18. 선고2010나48164 판결 외 다수)
►대서,대필을 해주고 단돈 몇 만원을 받고서 모든 책임을 져야한다. 결론은 대서,대필은 하지 말아야 합니다.
개업공인중개사 명판이 들어간 계약서는 대부업체에서도 대출을 해준다는 사실을 잊어서는 안됩니다.
일반계약서를 작성했는데, 주택임대사업자등록을 했다면서 표준임대차계약서를 다시 한 부 작성을 원하여 작성을 해 주었다면 나쁜마음을 먹으면,
대부업계등에서 두곳 대출이 가능하기 때문에 언제든지 2개 계약서는 안되고 꼭 1부는 회수를 해야합니다.