안전한 전원주택 거래를 위한 필수 점검사항 리스트

요즘 답답한 대도시의 일상에 지친 도시인들이 많이 찾는 전원주택 거래서 주의해야 할 몇 가지 사항에 대해 알아보려 합니다. 

부동산 거래는 큰 금액이 오가는 만큼 신중을 기해야 하며, 특히 전원주택의 경우 도심 내 아파트 거래와는 달라 주의해야 할 점이 더 있습니다. 

1. 토지와 건물의 분리된 소유권 확인

전원주택을 구매할 때는 토지와 건물의 소유권이 분리되어 있는 경우가 많습니다. 

따라서 전원 주택 거래 시에는 토지와 건물의 소유권을 모두 확인하고, 이를 명확이 이해하고 거래를 진행해야 합니다. 

2. 점유권 설정 여부

전원 주택의 경우, 인근에 소재한 농지를 이용하는 등 점유권이 설정되어 있는 경우가 많습니다. 

이러한 점유권은 거래 시에 꼭 확인해야 하는 부분입니다. 점유권이 설정되어 있다면, 점유권 해제에 대한 협의를 거래 전에 마무리해야 합니다. 

3. 실제 사용면적 확인

전원 주택의 경우 실제 사용면적과 등기부등본상의 면적이 다를 수 있습니다. 

따라서 건물의 실제 사용면적을 확인하고, 이에 따른 가격을 적정하게 책정하는 것이 중요합니다. 

4. 토지이용계획 확인

전원 주택 거래 시에는 해당 토지의 이용 계획을 반드시 확인해야 합니다. 

토지 이용 계획에 따라 건축가능여부, 건축물의 용도 변경 가능성 등이 달라질 수 있기 때문입니다. 

5. 공시지가와 실거래가 비교

공시지가는 토지와 건물의 가치를 나타내는 척도입니다. 그러나 실제 거래가는 공시지가와 차이가 날 수 있으므로, 비교 분석하는 것이 중요합니다. 

6. 전문가의 도움 이용

전원주택 거래는 복잡하므로 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 공인중개사, 변호사, 감정사 등의 전문가를 통해 거래 과정을 안전하게 진행할 수 있습니다. 

결론적으로, 전원주택 거래는 다른 부동산 거래보다 복잡한 점이 많습니다. 따라서 충분한 조사와 전문가의 도움을 받아 신중하게 거래를 진행하시기 바랍니다. 

⊙ 전원주택 신축시 발생하는 문제점 사전 체크

전원주택 계약서는 집합건물인 아파트와 달리 토지와 건물분이 분리되어 별도로 계약서를 작성(2장) 합니다.

- 전원주택 매매 계약서 1장

- 도로지분 매매인 토지 매매 계약서 1장

이렇게 총 2장입니다. 

토지매매 계약서는 도로 지분에 대한 매매 계약서로서 두가지 내용을 계약서 한 장에 담으셔도 무관합니다.

그래서 등기 이전을 하게 되면, 등기권리증도 2개입니다. 전원주택 권리증 하나, 도로 지번에 대한 권리증 하나 이렇게 말입니다. 

만약, 내 전원 주택에 접한 도로가 자자체나 경기도, 기획재정부 등 나라 땅일 경우는 상관없지만, 대부분의 전원 주택은 내 집 앞 도로가 사도인 경우가 많습니다. 

특히 전원 주택 단지로 조성된 곳의 주택을 매입했을 경우, 단지 내 도로는 사도일 경우, 그래서 전원주택을 매입할 경우, 접해 있는 사도인 도로와 함께 매입하셔야 합니다. 

이 단지 내 도로는 다른 전원 주택 소유주들과 함께 공유를 하게 됩니다. 

만약, 이 내 집 앞 사도에 대한 도로 지분을 매입하지 않을 경우, 내 전원 주택은 도로에 접하지 않은 맹지와 같은 취급을 받습니다. 

특히 제 1금융권에서 대출을 받을 때도 문제가 되고, 나중에 전원 주택을 매도할 때 또한 거래가 어렵습니다. 

원칙적으로는 내 집에 드나들 때마다, 남의 땅인 도로를 통해 다녀야 하니 말입니다. 

그리고 기존 전원 주택을 그대로 매입해서 사는 데 이제까지 문제가 없었다 하더라도, 살다보면 증축이나 건축개보수를 하게 됩니다. 

바로 이럴 때 문제가 생깁니다. 무조건 건축에 관련된 사항에 변동이 발생할 경우 도로를 사용할 수 있는지를 다시 확인하게 됩니다. 

결국, 내 전원 주택 앞 사도의 도로 지분이 없다면, 통해도 증축이나 개보수를 하는 것도 법적으로는 허락되지 않습니다. 

기존에 전원 주택을 매입할 때, 도로 지분을 매입하지 못했다면, 지금이라도 기존 도로 소유권자에게서 도로 지분을 사오는 것이 맞습니다. 

그래서 새롭게 조성하는 전원 주택 단지 안에 있는 토지에 집을 짓게 되면, 그 도로 공유자들 모두에게 도로 사용승낙서, 굴착동의서를 받게 됩니다. 

만약, 전원 주택을 지을 토지 아래 도시가스, 전기, 상하수도, 오수관, 우수관이 모두 인입되어 있는 상태라면 

굴착동의서는 필요없고, 이 도로를 이용하여 주택을 짓겠다는 사용승낙서만 필요합니다. 

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