분양아파트 임대차계약서 작성 시 주의 할 점

준공된 아파트나 기존 아파트는 부동산 소유주에 대한 부동산 권리사항을 확인할 수 있는 건물(토지)등기부등본,건축물대장,지적도,건축물관리대장등 즉시 발급할 수 있는 부동산 서류가 구비되어 있으나,

분양권아파트의 임대차계약의 경우는 일반적으로 아파트가 준공되기전 임시사용승인이 나면 작성하게 되므로,기존 준공된 아파트 임대차계약서 작성시 추가로 확인해야 될 필수사항이 있습니다.

본 포스팅은 분양아파트 임대차계약시 반드시 확인해야 할 필수항목과 주의 할 점에 대해 초보 공인중개사 및 일반 계약자 눈높이로 알기쉽게 설명하였습니다.

✔분양아파트 임대차계약서 작성시 사전 체크사항

분양아파트는 보통 건물이 완공되기 임대차계약서를 사전에 작성하기 때문에 즉 본 등기하기 전에 계약을 해야 하므로 위험 부담이 따르게 되므로,

금융권의 집단대출(지상권 및 유치권 및 근저당설정 등)이나 개인대출이 있다면 해당 은행에 확인을 해야합니다.

만약 세입자가 은행보다 먼저 확정일자를 받았다면 은행은 언제나 선수위 등재를 원하므로 세입자 전원이 잠시 퇴거를 한 다음 은행의 선순위 등재 후 전입신고를 하라고,

임대인의 부탁 혹은 압력이 가해질 때 분쟁이 생기므로 처음부터 확인을 하고서 계약서를 작성해야 합니다.

만약 세입자가 은행의 말을 듣지 않을 경우 은행에서는 일시불로 상환을 독촉한다. 또한 대출 금액이 과다할 때 전세금액 전부를 반환하지 못하는 경우가 생길 수 있으므로 미리 분쟁의 소지를 막아야 합니다.

이때는 일부 보증금을 월세로 전환하는 것도 안전한 방법으로

임대차계약서에 '임차인은 전입신고를 임대인의 은행대출 등기가 완료 후에 하기로 한다' 라는 특약을 넣고 협의하면 됩니다.

분양 아파트의 임대계약서 작성시에는 등기가 나기 전이라면 면적 등은 분양계약서 원본을 확인 후 기재합니다.

구분소유권에서는 동, 호수가 정확해야 하므로 임차부분을 정확히 기재합니다. 임대인이 사업을 한다면 국세미납으로 압류가 들어올 수 있으므로 확인하고 임대인의 서명을 받습니다.

[둔촌주공 재건축아파트,포레온 신축공사]

분양아파트 임대차인 경우에도 중개대상물 확인 설명서를 작성해야 하는지 많이 물어오곤 하는데 쓸 수 있는 만큼(빈칸 없이)기재해야 합니다.

중개대상물 확인 설명서는 법정서식으로서 반드시 정확하게 작성하고 설명하여야만 합니다.

그리고 등기사항증명서, 건축물관리대장, 토지대장, 토지이용계획확인서, 지적도, 건축물 평면도 등을 매수인(임차인)에게 제시해야 합니다.

앞서는 분양아파트 임대차계약서 작성시 필수적으로 체크하여야 할 주의사항을 설명하였습니다.다음은 계약서 작성 및 계약서 조문에 들어가는 특약사항사항 이외에 공인중개사 및 임차자가 반드시 확인해야 하는 사항으로,

분양아파트 임대차계약서 작성과 병행하여 주의 할 점을 요약정리 하였습니다.

► 분양아파트는 등기 이전에 하는 계약이므로 먼저 실소유주를 확인하여야 합니다.

► 은행대출금액(중도금 등)을 확인하고 전세금액이 적정한지 분석하여야 합니다.

► 현장을 방문하여 옵션 등을 확인 (편리한 품목을 요구할 수 도 있음)하여야 합니다.

► 임차인의 전입신고와 확정일자 관계 임대인과 협의(은행 선순위 등기 문제)합니다.

► 신축건물이므로 애완견 문제를 확실하게 협의합니다.

► 중개대상물 확인 설명서는 정확하게 작성하고 정확하게 설명해야 합니다.

► 신축건물이라 모든 것이 새것이지만 나중을 위해 체크리스트를 만들어 꼭 확인한다.

► 장기수선충담금이 있는데 이를 특약하지 않으면 이삿날 임대인과 임차인이 다투게 되는데 임대인도 잘 모르는 경우가 많습니다.

장기수선충당금은 건물 페인트 도색과 주요 시설물 등의 유지 보수 및 교체 등을 위해 매달 일정액을 적립하는 금액으로 소유 자의 건물을 유지관리 하는 비용이기 때문에 소유자인 임대인이 부담해야 합니다.

매달 관리비 안에 포함되어 임차기간동안 임차인이 지불하게 되므로 임차인에게 돌려주어야한다. 이에 특약을 하는 것이 좋다.

► 임대차인 경우 세대주 이름으로 계약을 하고 사정상 일시적으로 본인만 퇴거를 하고 부인과 아기는 남아있는 경우 경매기입등기 전에 다시 전입신고를 하면 경매가 들어와도 대항력과 우선변제권이 있다는 대법원 판례( 일시적인 퇴거인 경우)입니다.

► 딸이 본인 이름으로 계약하고 그 집에 어머니 혼자 살고 딸은 다른 곳에 산다면 대항력이 없습니다.

► 사람이 살다보면 어려운 일을 많이 겪는다. 특히 사업하는 사람들은 사업이 잘 안 될 수도 있으므로 전세보증금에 압류, 가압류가 들어올 수도 있습니다.

이에 방어하는 목적으로 다른 사람 이름으로 임대차를 변경해야 하는 경우를 대비하여 나중에 계약자를 바꿀 수 있도록 사전에 임대인에게 양해를 구해 놓는 것도 필요하며,

막상 급하게 되었을 때 부탁을 하면 거절하는 임대인들이 많으므로 사전에 특약사항으로 기재하거나 구두약속을 받아 놓는 것이 좋습니다.