알기 쉬운 전세사기 피해자 주거안정 지원방안 FAQ

최근 사회적으로 큰 문제가 되고 있는 전세사기. 안타깝게도 많은 분들이 전세사기로 인해 소중한 보증금을 잃고 힘든 시간을 보내고 계십니다. 정부는 이러한 피해자분들을 위해 다양한 주거안정 지원방안을 마련하고 있습니다.

하지만 복잡하고 어려운 법률 용어와 절차 때문에 쉽게 이해하기 어려울 수 있습니다.

전세사기 피해자분들이 가장 궁금해하시는 내용들을 정부가 발표한(2024/06/27)FAQ 정리하여 알기 쉽게 설명해 드리겠습니다.

1. 야당안과 정부안 중 피해자가 직접 선택할 수 있나요?

아쉽지만 현재로서는 피해자가 야당안과 정부안 중 하나를 선택할 수는 없습니다. 그 이유는 야당안의 실행 가능성에 대한 전문가들의 우려 때문입니다. 정부는 전문가들과 함께 세 차례 이상 토론을 진행했고, 그 결과 야당안은 현실적으로 실행하기 어렵다는 결론을 내렸습니다.

예를 들어, 야당안은 경매 이전에 '공정한 가치평가'를 통해 채권매입을 진행해야 합니다. 하지만 '공정한 가치평가'에 대한 명확한 정의가 없고, 서로 경쟁하는 채권자들의 권리 관계를 정확히 파악하기 어렵습니다. 또한, 가치 산정 결과에 대한 채권자들의 동의를 얻는 과정에서 불필요한 분쟁이 발생할 가능성이 높습니다.

반면, 정부안은 LH(한국토지주택공사)에서 이미 시행 중인 매입임대제도를 활용하는 방안입니다. 예산, 조직, 인력이 이미 확보되어 있어 법률 개정 즉시 시행이 가능합니다. 또한, 피해자는 살던 집에서 안정적으로 장기 거주할 수 있으며, LH가 대신 낙찰받는 과정에서 발생하는 경매차익을 활용하여 보증금 피해액을 최대한 보전할 수 있다는 장점이 있습니다.

2. 경매차익을 돌려주려면 법령 개정이 필요한가요? 언제부터 실행 가능한가요?

네, 경매차익을 피해자분들께 돌려드리기 위해서는 법률 개정이 반드시 필요합니다. 정부는 현재 여·야 협의를 통해 관련 법안 개정을 추진하고 있습니다. 피해자분들의 의견을 수렴하여 필요한 부분을 보완하고, 최대한 빠른 시일 내에 개정안을 제출할 계획입니다.

정부의 목표는 최대한 신속하게 법률을 개정하여 피해자분들이 하루빨리 안정적인 생활을 되찾을 수 있도록 돕는 것입니다. 법 개정 이후에는 LH를 통해 경매차익을 지급받을 수 있도록 안내할 예정입니다.

3. LH 공공임대주택에 거주 중이라도 소급 적용이 가능한가요?

네, 이미 LH에 우선매수권을 양도하고 임대아파트 지원을 받은 분들과 현재 시점(법 개정 이전)에 우선매수권을 양도하는 분들도 소급 적용을 받을 수 있도록 국회와 협의할 예정입니다. 즉, 과거에 LH의 지원을 받았거나 현재 지원을 받고 있는 분들도 이번 특별법 개정의 혜택을 받을 수 있도록 최대한 노력하겠습니다.

4. 법원감정가가 아닌 LH감정가로 매입하는 이유는 무엇인가요? 경매차익을 줄이려는 것 아닌가요?

LH는 감정가를 임의로 결정하지 않습니다. 감정평가사협회와 협력하여 공정하고 투명한 감정가 결정 절차를 마련할 것입니다. 감정가는 전문가인 감정평가사가 결정하며, LH는 감정가 결정에 어떠한 영향력도 행사하지 않습니다.

법원감정가는 경매 개시 시점에 산정되기 때문에 낙찰 당시의 시세를 제대로 반영하지 못하는 경우가 많습니다. 따라서 최근 시세를 반영하기 위해 LH 감정가를 사용하는 것입니다. 이는 오히려 피해자분들에게 더 유리한 조건으로 매입을 진행하기 위한 조치입니다.

5. 다가구, 반지하, 불법 건축물도 LH에서 매입이 가능한가요?

다가구주택은 건물 전체를 매입할 계획이며, 반지하가 포함된 경우도 매입이 가능합니다. 다가구주택은 호별 구분등기가 불가능하기 때문에 건물 전체를 매입하는 방식을 택했습니다. 반지하 주택의 경우에도 매입 대상에 포함하여 최대한 많은 피해자분들을 지원할 계획입니다.

불법 건축물은 원칙적으로 매입이 어렵지만, 안전에 심각한 문제가 없는 경우에는 한시적 양성화를 통해 최대한 매입을 추진할 것입니다. 낙찰 후에는 방 쪼개기 등 불법적인 요소들을 제거하여 주거 환경을 개선할 예정입니다.

6. 중기청 등 다른 버팀목 대출은 대환대출이 안 되는데 개선 계획은 없나요?

중기부 대출을 포함하여 버팀목 대출을 받은 분들도 피해자 전용 대환대출을 통해 금리를 낮출 수 있도록 지원할 계획입니다. 기존 대출 때문에 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 특별 대환대출 상품을 마련하여 이자 부담을 덜어드릴 수 있도록 하겠습니다.

7. 주택이 아닌 준주택, 오피스텔 등도 매입 대상인가요?

기존에도 주거용 오피스텔은 매입 대상에 포함되어 있었습니다. 추가적으로 주거용 오피스텔을 보금자리론 대출 대상에 포함하여 지원할 계획입니다. 주거 형태에 관계없이 전세사기 피해를 입은 분들을 최대한 지원하기 위해 노력하고 있습니다.

8. 경매가 완료된 후순위 임차인이 보증금을 돌려받지 못하고 퇴거한 경우 지원이 불가능한가요?

경매가 완료되었거나, LH에 우선매수권을 양도했으나 LH가 매입하지 못한 경우 인근 공공임대에 10년간 무상으로 거주하도록 지원하고, 그 이후에도 추가 10년간 저렴하게 임대주택에 거주할 수 있도록 지원합니다. 이미 퇴거하신 분들도 공공임대주택을 통해 안정적인 주거 환경을 제공받을 수 있도록 하겠습니다.

9. 신탁피해 건물 중 공매 이전에 명도가 먼저 진행 중인 경우는 어떻게 지원받을 수 있나요?

명도 시기와 관계없이 공매가 끝나지 않은 경우는 매입을 요청하면 LH가 공매에 참여하며, 동일하게 공매차익을 지원합니다. 공매차익을 지급받기 전에 명도로 인해 주거안정이 위협받는 경우 대체 공공임대를 우선 지원하고 이후 공매차익도 지급합니다.

LH가 공매 낙찰을 받지 못한 경우에는 인근 공공임대주택에서 10년간 무상거주를 지원하고, 그 이후에도 추가 10년간 저렴하게 임대주택에 거주할 수 있도록 지원합니다. 신탁피해를 입은 분들도 안심하고 지원을 받을 수 있도록 최선을 다하겠습니다.

10. 전세사기 당한 집에서 꼭 10년을 거주해야 하나요?

전세사기 피해주택의 퇴거 시기는 피해자가 결정할 수 있습니다. 경매 종결 즉시 퇴거도 가능하며, 이 경우 퇴거 시점에서의 경매차익을 전액 지급해 드립니다. 10년 거주는 의무 사항이 아니며, 피해자분의 상황에 맞춰 자유롭게 선택할 수 있습니다.

11. 다가구주택은 전체 세대 동의 시에만 매입 가능한가요?

다가구주택은 호별 구분등기가 불가능하고, 임차인 간에 이해관계가 다를 수 있어 전체 세대 동의가 어렵기 때문에 피해자 세대만 동의해도 매입이 가능하도록 제도를 개선했습니다. 전세사기 피해자 전체가 동의 시 매입할 수 있으며, 다가구 밀집지역 중심으로 설명회 등을 통해 지원 절차 등을 적극 설명할 계획입니다.(자료 국토부)