생활정보교실

중개사고유형,부실한 부동산 시세정보로 시가를 설명한 중개업자 책임 부동산중개에 있어서 거래당시의 부동산 시가는 매매계약,임대차계약을 결정하는 중요한 요소이므로, 공신력 있는 국토부의 실거래가 신고내역과 2개이상의 부동산 정보회사가 제공한 부동산 시세 자료를 토대로한 시세설명을 하지않고, 거래하고자 하는 부동산 시세 시장조사가 부실하다고 판단되는 경우 중개업자가 부실한 자료를 시가를 설명했다는 이유로 책임을 지게됩니다. 본 포스팅에서는 한국공인중개사협회 부중개사고가이드를 참조하여 부실한 부동산 시세를 제공하여 중개사고로 이어진 사례에 대해 알아보았습니다. ✅ 부실 부동산시가 설명에 대한 분쟁사례(사안) (1) 서울 용산구 소재 이 사건 다세대주택 202호에 관하여 2009. 7. 28.경 매매를 원인으로 한 소유권이전등기가 매수인 명의로 경료되면서,  등기부에 2009. 6. 26. 매매, 거래가액 310,000,000원으로 기재되었다.  (2) 5년이 경과한 2014. 1. 17.경 원고는 개업공인중개사인 피고를 통해 이 사건 주택에 관하여 임대차보증금 9,000만원으로 한 임대차계약을 체결하였다.  (3) 위 임대차계약 체결 당시에 채권최고액 170,000,000원의 근저당권설정등기가 경료되어 있어서 원고는 자신의 보증금 9,000만원을 돌려받지 못할까 우려하여 피고에게 주택의 시가가 얼마인지 문의하였다.  (4) 피고는 등기부등본상 2009년도 거래가액이 3억 1,000만원으로 등기되어 있으므로 주택의 시세는 3억 1,000만원이라고 하면서  채권최고액 170,000,000원의 근저당이 설정되어 있어도 1억 3,000만원 정도 차액이 발생하므로 보증금은 안전하게 확보될 수 있다고 하였다.  (5) 그럼에도 원고가 우려하자 특약사항에 '보증금 반환에 관하여 이 사건 부동산공인중개사 사무소에서 책임지기로 한다'고 기재하였다.  (6) 그런데 2016. 11.경 경매 사건으로 인해서 임의경매가 진행되고...

✅  부동산중개업자(개업공인중개사) 의무 공인중개사 가격증을 취득하고 일선에서 현업으로 부동산중개업무를 수행하는 전문인에 대한 법적명칭은 '부동산중개업자' 또는 '개업공인중개사'입니다. 일반인이 부동산중개업을 개설하려면 부동산중개업 자격요건이 국가에서 시행하는 공인중개사 자격을 취득하고 한국공인중개사협회에서 시행하는 중개업관련 교육을 4일간 8시간씩 수료하고 해당관청에 부동산중개업 등록을 신청하고 중개업개설등록증을 발급받고 한국공인중개사협회로 부터 중개업 공제증서를 발행받으면 부동산중개업 개설에 관한 행정절차가 완료됩니다. 본 포스팅에서는 부동산중개업자,개설공인중개사가 행정절차를 마치고 필수정으로 지켜야 할 공인중개사법에 규정하고 있는 법적의무 종류에 대해 설명하였습니다. ✅ 부동산중개업자(개업공인중개사) 의무 종류 및 주요내용 공인중개사가 부동산중개업을 운영하면서 필수적으로 지켜야 할 부동산중개업자(개업공인중개사)에는 1)공인중개사법상 의무,2)일반적 의무,3)탐색의무 등이 있으며 주요내용은 다음과 같습니다. 1) 공인중개사법상 의무     개업공인중개사는 등록을 함으로서 중개업을 전권적으로 행할 수 있는 반면에 엄격한 규제와 주의의무가 부과되어 있다. 개업공인중개사에게 부여된 의무사항을 보면, ① 이중등록금지의무(법 제12조),  ② 일정한 사항에 대한 겸업금지의무(법 제14조),  ③ 중개보조원의 고용시 등록의무(법 제15조),  ④ 인장 등록의무(법 제16조),  ⑤ 중개사무소등록증등 게시의무(법 제17조),   ⑥ 명칭사용의무(법 제18조),  ⑦ 표시 광고시 일정한 제한 준수의무(법 제18조의2),  ⑧ 등록증 대여금지의무(법 제19조),  ⑨ 중개대상물 확인 설명의무(법 제25조),  ⑩ 거래계약서의 작성 및 보존 의무(법 제16조),  ⑪ 품위유지 및 신의성실에 의한 공정 수행의무(법 제29조)가 규정되어 있다.  ...

  공인중개사의 중개사고 손해배상사례와 유형 개업공인중개사는 부동산 중개업소를 운영함에 있어 본인의 직접적인 중개업무 참여로 인한 손해배상 요건이외에도 중개보조원의 관리감독및 주의의무 위반,자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위나 불법행위 장소를 제공함으로서 타인에게 재산상 피해를 주는 등의 행위에도 손해배상책임을 져야 합니다. 본 포스팅에서는 개업 공인중개사가 중개사고로 책임져야 할 의무가 발생하는 손해배상책임 사례와 유형을 관련 판례를 중심으로 알기쉽게 알아보도록 하겠습니다. ✅ 중개사고 손해배상 책임 유형 1. 개업공인중개사의 피용자 고용에 따른 책임 (1) 책임의 근거  ① 공인중개사법 제15조 제2항은 '소속공인중개사 또는 중개보조원의업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다'라고 규정항여 '중개업무성'이 인정되는 경우에는 '직원의 행위'를 '공인중개사의 행위'로 '간주'한다. < 관련사례>  공인중개사가 피고용인 신분인 경우   공인중개사 자격증이 없는 박대표가 임대차계약 체결 등 건물관리용역의 편의를 공인중개사 자격증을 소지한 피고의 명의를 빌려 부동산중개주식회사를 설립한 후 의뢰인을 기망하여 임대차 보증금 등을 횡령한 사안에서, 피고 등이 박대표가 제공하는 금원으로 중개사무소 개설 등록을 위한 실무교육을 받았고,  일부 계약서를 작성한 사실이 있다고 하더라도 피고 등은 박대표의 부탁으로 박대표에게 공인중개사 자격증 및 등록증을 사용하도록 하고 그 대가로 매월 50만원을 지급받는 등 급여를 받고 일하는 직원에 불과하고, 위와 같은 임대차계약에 직접 관여하지는 않은 이상 피고 등에게 박대표와 공모 책임을 물을 수는 없다(서울중앙지방법원2010가합427 판결).    * 주의) 위 사안은 중개법인에 대한 사안에 한함. 사용자책임을 부담하는 것은 그 중개법인 자체이며, 그 구성원에 불과한 직원인 소속공인중개사에게 책임을 부담시킬 수 없다는 판결임. ② 판례는...

 부동산 거래계약  공인중개사의 손해배상책임요건 법류에 정한 부동산거래 공인중개사의 손해배상책임요건에 대한 규정은 공인중개사법 제30조(손해배상책임의 보장)에 의하면 "개업공인중개사는 중개행위를 함에 있어 고의 또는 고실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있으며,개업공인중개사가 자신의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다"라고 손해배상 책임의 근거가 되는 특별규정이 있습니다. 본 포스팅에서는 부동산중개업자 공인중개사가 중개행위를 함에 발생하는 손해배상책임 요건에 대하여 한국공인중개사협회 및 법원판례를 통하여 알기쉽게 알아보고자 합니다. ✅부동산 중개 중개업자(공인중개사) 손해배상책임 요건 공인중개사의 민법상 일반 불법행윙의 책임,채무 불이행 책임,피사용인(중개보조인) 행위로 인한 사용자책임에 관한 규정도 손해배상 책임의 근거가 됨은 판례상 명백합니다 (자료:한국공인중개사협회 부동산 중개사고 예방가이드) 다만 공인중개사법 제30조의 규정울 근거로 손해배상을 청구하는 경우가 상당하므로 그에 한정하여 보면 다음과 같은 요건이 충족되어야 합니다. ✔ 공인중개사 손해배상 책임요건 1. 중개행위로 인한 손해일 것 공인중개사의 손해배상 책임요건으로  중개행위로 인한 중개당사자 일방에게 끼친 손해배상으로 객관적으로 인정이 될 경우 공인중개사의 손해배상 책임요건에 해당이 됩니다. 판례1) 중개행위 결정기준   어떤행위가 중개행위에 해당하는지는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법 규정의 취지에 비추어 볼 때 중개업자가 진정으로 거래당사자를 위하여 알선,중개하려는 의사를 갖고 있었느냐 하는 중개업자의 주관적 의사를 기준으로 판단할 것이 아니라, 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선,중개를 위한 행위라고 인정되는지 아닌지에 따라 판단 하여야 한다.(대법원 2005다32197판결) 따라서...

 부동산중개업 운영시 필수 주의사항,개업 공인중개사 주의의무 부동산중개업 운영 및 중개업 개업시 필수 주의사항중  '개업 공인중개사의 주의의무'는 법적강제효력이 있는 의무적 준수사항이며 만일 이를 위반시 손해배상 및 행정처분을 받을 수 있습니다. 본 포스팅에서는 공인중개사법에서 규정된 개업 공인중개사 주의의무에 대해 관련법과 판례를 통해 알아보겠습니다. ✅ 공인중개사법에서 규정한 개업 공인중개사 주의의무 공인중개사 자격을 취득후 부동산중개업을 관할청(시,구,군청)에 개설등록후 부동산 중개업 운영관련 제반규정을 숙지하지 않은 채 성급하게 부동산 중개영업을 진행하다가 부동산중개업을 개설한지 얼마안되어 관청감독청에 행정처분(벌금 및 행정처분)등을 당하는 사례가 빈번하게 발생하고 있습니다. 부동산중개업을 현업에서 운영하다가 느낀점은 공인중개사법은 중개사의 지위를 보호하기 위한 전문자격사법이 아닌 개업 공인중개사를 규제하기 위한 법이라는 점입니다. 변호사법과 달리 공인중개사법은 중개사의 사소한 실수도 허용치 않으며 중개의뢰인이 이의를 제기하면 철저하게 법규를 준수하고 서류를 준비하지 않은 중개사는 대부분 악의적인 의도를 가진 중개의뢰인에게 당하지 않을 수 없는 구조입니다. ✔ 공인중개사법에서 규정한 주의의무   개업공인중개사의 법령에 의한 일반적 주의의무는 민법상 위임에 근거하여 선량한 관리자의 주의의무를 부담한다고 민법 제681조에 규정하고 있습니다. 이는 그 중개대상물이 공인중개사법에서 규정한 것인지 여부를 불문하고 공인중개사에게 손해배상책임을 부담하게 하는 규정이기도 합니다. 한편 공인중개사법에서 규정한 대표적 주의의무 는 다음과 같습니다. ①  신의성실의무 (공인중개사법 제29조 제1항) : 개업공인중개사 및 소속공인중개사는 전문직업인으로서의 품위를 유지하고 신의와 성실로써 공정하게 중개관련 업무를 수행하여야 한다. ②  비밀유지의무 (공인중개사법 제29조 제2항) : 개업공인중개사등은 이 법 및 다른 법률에 특별한 규...

부동산 중개사고와 공인중개사 책임범위 및 판례 개업 공인중개사가 부동산을 운영하는데 조심하지 않으면  필연적으로 발생하는 중개사고 뜻과  중개사의 손해배상관련 책임범위와 주의요건을 관련 사례와 유권해석을 한국공인중개사협회 자료를  근거로 알기쉽게  설명하였습니다. 필자도 부동산 중개업을 15년이상 운영하면서 부동산 중개사고에 노출된적이 여러번 발생하였지만 중개시 집중을 한 결과 15년동안 한건의 중개사고 없이 부동산중개업을 마무리 할 수 있었습니다. 1.중개사고란? (1) 정의   개업공인중개사가 중개계약에 따라 수탁한 업무를 함에 있어서 고의 또는 과실로 위탁한 거래당사자에게 손해를 가하게 한 것을 중개사고(공인중개사법 제42조의 4) 또는 부동산거래사고(동법 제34조의 2)라고 한다. (2) 손해배상청구권의 법적 성격 ① 이는 개업공인중개사와 거래당사자 사이의 법률관계를 규율하는 법규를 무엇으로 할 것인가에 따라 달라진다.  ② 채무불이행책임  민법 제390조는 '채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다'라고 규정하고 있고, 이는 모든 계약관계에 관한 일반적인 채무불이행 책임을 규정한 것으로 이해하고 있다.  ③ 불법행위책임  민법 제750조는 '고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다'라고 규정하여 일반불법행위 책임을 규정하고 있으며, 중개보조인의 거래당사자에 대한 불법행위 책임은 민법 제756조에서 규정하고 있다.  ④ 공인중개사법상의 손해배상책임  공인중개사법 제30조 제1항은 '개업공인중개사는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다'라고 규정하고 있다.  한편 같은 조 제2항은 '개...