부동산 거래계약 공인중개사 손해배상책임 요건

 부동산 거래계약  공인중개사의 손해배상책임요건

법류에 정한 부동산거래 공인중개사의 손해배상책임요건에 대한 규정은 공인중개사법 제30조(손해배상책임의 보장)에 의하면 "개업공인중개사는 중개행위를 함에 있어 고의 또는 고실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있으며,개업공인중개사가 자신의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다"라고 손해배상 책임의 근거가 되는 특별규정이 있습니다.

본 포스팅에서는 부동산중개업자 공인중개사가 중개행위를 함에 발생하는 손해배상책임 요건에 대하여 한국공인중개사협회 및 법원판례를 통하여 알기쉽게 알아보고자 합니다.

✅부동산 중개 중개업자(공인중개사) 손해배상책임 요건

공인중개사의 민법상 일반 불법행윙의 책임,채무 불이행 책임,피사용인(중개보조인) 행위로 인한 사용자책임에 관한 규정도 손해배상 책임의 근거가 됨은 판례상 명백합니다(자료:한국공인중개사협회 부동산 중개사고 예방가이드)

다만 공인중개사법 제30조의 규정울 근거로 손해배상을 청구하는 경우가 상당하므로 그에 한정하여 보면 다음과 같은 요건이 충족되어야 합니다.

✔ 공인중개사 손해배상 책임요건

1. 중개행위로 인한 손해일 것

공인중개사의 손해배상 책임요건으로  중개행위로 인한 중개당사자 일방에게 끼친 손해배상으로 객관적으로 인정이 될 경우 공인중개사의 손해배상 책임요건에 해당이 됩니다.

판례1) 중개행위 결정기준 

어떤행위가 중개행위에 해당하는지는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법 규정의 취지에 비추어 볼 때 중개업자가 진정으로 거래당사자를 위하여 알선,중개하려는 의사를 갖고 있었느냐 하는 중개업자의 주관적 의사를 기준으로 판단할 것이 아니라,중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선,중개를 위한 행위라고 인정되는지 아닌지에 따라 판단하여야 한다.(대법원 2005다32197판결)

따라서 임대차체결을 알선한 중개업자가 계약 체결 후에도 보증금의 지급,목적물의 인도,확정일자의 취득 등과 같은 거래당사자의 계약상 의무의 실현에 관여함으로써 계약상 의무가 원만하게 이행되도록 주선할 것이 예정되어 있는 때에는 그러한 중개업자의 행위는 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선,중개를 위한 중개행위의 범주에 포함된다(대법원2012다102940판결)

판례2-1) 중개행위를 인정한 사례 : 중개업소 이외장소에서 계약서작성 및 입회

중개업자인 피고가 매수인에게 연락하여 사찰로 오게 하였고,이 사건 매매계약이 체결될 당시 입회하였을 뿐만 아니라,매매계약서 하단의 중개업자란에도 자신의 서명을 기재,날인하였고,이사건 매매계약과 관련하여 공인중개사 처가 1,000,000원을 지급받은 점에 비추어 보면,피고 중개업자는 이 사건 매매계약의 체결을 알선하여 계약이 원만하게 체결되도록 주선하는 행태의 중개행위를 한 것으로,위와같은 행위는 그의 주관적 의사와 관계없이 객관적으로 보아 사회통념상 매매계약의 알선,중개를 위한 행위에 해당한다고 봄이 상당하다(서울중앙지방법원2009가합39061판결,중개업소 이외의 장소에서 계약서 작성 입회 및 일부 금원 수령 사안)

판례2-2)중개행위를 인정한 사례 : 중개보조원 횡령배임 책임

피고가 운영하는 이 사건 중개사무소의 보조원으로 근무하던 사람이 원고로부터 중개대상건물에 대한 매도권한을 위임받은 후 매매대금 7,000만원을 횡령한 사안에서, 위 중개보조원이 7,000만원을 받을 당사 그 주관적인 의사가 이를 매매대금으로서 원고에게 지급할 의사가 아니었을지는 모르지만 객관적으로 보면 중개보조원의 행위는 사회통념상 거래의 알선,중개를 위한 행위라고 봄이 상당하므로, 중개보조원이 위 돈을 원고에게 지급하지 않고 횡령한 것은 부동산중개업법 제19조 제1항의 '중개업자가 중개행위를 함에 있어서 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우'에 해당한다(서울중앙지방법원 2008가단333783판결,횡령을 목적으로 한위임)

판례3-1) 중개행위를 부정한 사례 :직접거래 사안의 부정

갑이 공인중개사 자격증과 중개사무소 등록증을 대여받아 중개사무소를 운영하던 중 오피스텔을 임차하기 위하여 위 중개사무소를 방문한 을에게 자신이 오피스텔을 소유하고 있는 것처럼 가장하여 직접 거래 당사자로부터 임대차계약을 체결한 사안에서,비록 임대차계약서의 중개사란에 중개사무소의 명칭이 기재되고,공인중개사 명의의 작성된 중개대상물 확인,설명서가 교부되었다 하더라도,갑의 위 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래당사자 사이의 임대차를 알선,중개하는 행위에 해당한다고 볼 수 없다(대법원2010다101486판결,직접 거래 사안의 중개부정)

판례3-2) 중개행위를 부정한 사례 :중개가 아닌 타인소유 부동산 매매의 사안

피고 중개법인은 이른바 기획부동산업체로서 이 사건 토지를 여러 필지로 분할하여 매도한 점,토지매매계약서에는 이 사건 토지의 위치도 특정되지 않았고,당사 소유자이던 매도인의 인감이 날인되어 있지 않았으며,중도금과 잔금의 액수도 기재되어 있지 않은 점,중개수수료에 대한 약정이 없는 점,우너고는 피고 중개법인의 직원이었던 점 등에 비추어 볼 때 피고 중개법인이 위 소유자로부토 이 사건 임야를 매수한 후 이를 여러 필지로 분할하여 그 중 일부를 원고에게 매도한것으로 봄이 타당하고,원고가 주장하는 바와 같은 '중개행위'가 있었다고 보기 어렵다(서울중앙지방법원2008가단253979판결)

2. 공인중개사의 고의 또는 과실이 존재할 것

공인중개사의 고의 또는 객관적으로 인정되는 과실 유무에 따라 중개업자의 손해배상책임이 인정됩니다.

판례1) 외관상 적법한 분양권 전매

수분양권자(다수의 분양받은 사람)가 분양회사와 체결한  이 사건 분양권의 전매를 중개하는 피고들에게 수분양자가 청약 자격을 갖추었는지 여부를 조사하고 원고에게 설명할 의무가 있다고 볼 수 없다.이 사건 분양권 매매계약 체결 당시 외관상 적법하게 체결된 이 사건 분양계약에 따른 분양권의 유효성이 의심받을 만한 사정이 있었음을 인정할 아무런 증거가 없는 이상 공인중개사들에게 위 분양권의 유효성에 대한 조사,확인을 수행할 것을 기대하는 것은 경험칙에 반한다.따라서 공인중개사들에게 중개상 과실이 있다고 볼 수 없으므로 원고의 위 피고들에 대한 청구는 이유가 없다(서울지방법원2017가단5117605판결)

3. 거래로 인한 재산상의 손해일 것

공인중개사가 중개행위로 거래당사자에게 입힌 재산상의 손해가 발생했다면 중개업자에게  배상책임이 있는 것으로, 예를들어 공인중개사가 법정부동산 수수료를 초과하여 수령했다면 초과하여 수령한 중개수수료는 반환할 의무가 있는 것입니다

판례1) 중개수수료 초과분과 공제보상 대상여부

공인중개사는 법정한도 수수료를 초과하여 수령한 금원은 법률상 원인없이 부당하게 이득을 취한 것이므로 이를 원고에게 반환할 의무가 있다. 그러나 피고 협회의 경우 수수료반환의무가 공제계약의 보장범위에 포함됨을 인정하기에 부족하다(여주지원 2018가단52926판결)

4. 확정적 손해로서 인과관계가 인정될 것

거래당사자(매도인,매수인,임차자,임대인등)가 중개계약을 체결하는 과정에서 발생하는 명확한 인과관계와 연관성을 찾기 어렵고  현실적 확정적으로 드러나지 않는 손해배상은 인정하지 않는다는 것이 법원의견입니다.

판례1) 현실적 확정적 손해가 업다면 손해배상 청구를 인정할 수 없음

공인중개사인 피고의 행위가 주의의무 위반으로 평가된다고 가정하더라도,그로서 원고에게 현실적,확정적으로 발생한 손해가 무엇인지,공인중개사인 피고의 위 각 행위와 그 손해 발생 사이에 어떤 인과관계가 있는지 여부도 충분히 명확하게 주장 증명되지 않았다(창원지방법원 2017가단114798)

- 자료참조 : 한국공인중개사협회 부동산 중개사고 예방가이드-