농지 형질변경 신청 절차 및 허가시 고려사항

일상생활에 지친 도시인들이 은퇴후 지방에 내려가 전원주택을 짓기 위해  비용적 부담때문에,

바로 집을 지을 수 있는 대지보다는향후 농지전용  및 형질변경이 가능한 저렴한 농지를 구입하는것이 대부분입니다.

그러나 은퇴후 현지에 가서 농지 형질변경이나 지목변경을 하려면 복잡한 인허가절차가 있음을 알고 좌절하게 됩니다.

본 포스팅에서는 토지형질변경에 따른  제반 인허가절차와 인허가 절차에 수반한 사전 검토항목을 초보자 눈높이로 알기쉽게 설명했습니다.

농지 형질변경 인허가 절차

농지 형질변경은 농지를 비농업용도로 변경하기 위한 절차로, 이는 복잡하고 시간이 소요되는 과정입니다. 

농지 형질변경에 관한 인허가절차  과정은 아래와 같습니다.

1. 농지 형질변경 절차

① 신청 : 농지 형질변경을 원하는 사람은 해당 지역의 시⸱군⸱구청에 농지 형질변경 신청을 해야 합니다. 

신청서에는 대장등본, 소유권증명서, 지목도 포함되어야 합니다. 이때, 신청인이 소유주가 아닐 경우에는 소유주의 동의를 받아야 합니다.

② 검토 : 시⸳군⸳구청에서는 제출된 서류와 함께 미래 도시계획 및 지역 계획에 따른 제한사항, 환경 영향 평가 등을 고려하여 검토합니다.

 특히 해당 부지가 도시계획구역 내에 위치에 있거나 환경 보호 구역 등 특정 지역 내에 위치해 있는 경우 형질변경이 제한될 수 있습니다. 

③ 결정 : 검토 결과에 따라 시⸳군⸳구청장은 60일 이내(일부 경우 90일)에 형질변경 여부를 결정하고 그 결과를 신청인에게 통보합니다.

 만약 승인된다면 '농지형질변경 허가증'이 발급되며, 이 허가증을 받아야만 비농업용도로 사용할 수 있습니다. 

④ 건축인 허가 신청 : 만약 해당 부지에서 건축을 신축 예정이라면 별도로 건축허가신청을 진행해야 합니다.

⑤ 변동사항 등록 : 마지막으로 변동사항을 등기소에서 등록합니다.

  위 절차는 일반적인 사례로써 개별 사례에서 상황과 범위, 그리고 필요 서류 등은 달라질 수 있습니다.

또한 민원24(www.minwon.go.kr) 사이트에서 온라인으로 심사접수 및 결과확인 서비스를 제공하고 있습니다. 

2. 농지형질변경 신청 비용

 농지 전이나 답을 대지로 형질변경하려 할 때 소요되는 비용항목은 다음과 같습니다. 

▶ 신청비용 : 농지 형질변경 신청시에는 일정한 신청비가 부과됩니다. 이는 지역에 따라 다르며, 보통 몇 만원 정도입니다. 

▶ 허가세 : 농지형질변경 허가를 받기 위해서는 허가세를 납부해야 합니다. 

이 비용은 해당 농지의 면적, 지역 등에 따라 달라집니다. 

▶ 전문가 상담비 : 복잡한 절차와 법률적인 문제로 인해 전문가(법무사, 변호사)의 도움을 받게 되면, 

그에 따른 상담비용이 발생할 수 있습니다. 

▶ 기타 비용 : 개발이나 건축을 진행하려면 추가적인 조사나 평가, 설계 등에 대한 비용이 필요할 수 있습니다. 

  위의 각 항목들은 모두 근사치로, 실제 비용은 지역, 면적, 사용목적 등 여러 요인에 따라 달라집니다.

 따라서 정확한 금액을 알고 싶다면 관련 기관이나 전문가와 상담하는 것이 좋습니다. 

3. 농지 형질변경시 고려사항

 본인이 소유한 밭이나 논을 대지로 형질변경하여 건축을 하기 위한 절차인 농지 형질변경을 진행할 때 다음과 같은 문제점들이 발생할 수 있습니다. 

▶ 제한된 농지 사용 : 농지는 원칙적으로 농업에 사용되어야 합니다.

그러나 형질변경을 통해 비농업용도로 사용하게 되면, 이는 농업 및 농촌 생태계에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 

▶ 복잡한 절차 : 농지의 형질변경은 다양한 법률과 규정을 따라야 하며, 신청부터 승인까지 복잡하고 시간이 소요됩니다. 

▶ 고 비 용 : 허가세, 등록세 등 다양한 비용이 발생하며, 이는 상당한 경제적 부담으로 작용할 수 있습니다.

이상으로 농지형질변경절차 및 인허가 절차시 반드시 유의하셔야 할 사항을 알아보았습니다.

농지형질변경등 기타 농지관련 인허가 사항은 현지인이나 건축사무소가 아니라면 세부적인 인허가 조건사항을 파악하기 힘든것은 사실입니다.

가능한 인허가시 현지 건축사무소를 통해 인허가 받는 것을 추천하며,그렇지 않다면 발품을 팔아 현지인과 유대관계를 쌓고 농지형질변경을 신청하는 것이 시행착오를 줄이는 최선의 방법입니다.

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