일시적으로 계약당사자 본인만 주민등록을 이전한 경우 법적효력

 일시적으로 계약당사자 본인만 주민등록을 이전한 경우 

주택(아파트,빌라,주택등)에 전월세로 거주하면서 본인 사정으로 일시적으로 계약당사자 본인만 주민등록을 이전하는 경우 법에서 정한 순위보전이 가능한지 여부와,

미등기 또는 무허가 건물에 임차하여 거주시 주택임대차보호법 적용을 받을 수 있는지 법원판례를 통하여 자세히 설명하였습니다.

✅ 일시적 계약당사자 본인만 주민등록 이전시 법적효력

(Q) 가족들은 계속 거주하고 있는데 일시적으로 계약당사자인 본인만 주민등록을 이전했습니다.

 가족이 계속 거주하고 있다는 사실을 확인하고, 일시적으로 계약당사자만 주민등록을 이전했다는 사실을 입증하면, 1순위 자격을 유지할 수 있는지요?

(A) 주택임차인이 그 임대차로서 제3자에게 대항하기 위한 요건으로서의 주택임대차보호법 제3조 소정의 주민등록은 그 대항력 취득시 뿐만 아니라 그 대항력을 유지하기 위해서도 계속 존속하고 있어야 합니다. 

 임대차 주택이 경매로 넘어간 경우, 배당요구의 종기일까지는 주민등록 요건이 존속하고 있어야 한다는 것이 대법원 판례의 태도입니다. 

(A) 대법원 판례는 '임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 일이 있다고 하더라도 

전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 이상 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 않는다'라고 판시하고 있습니다. (대법원 1989. 01.17 선고 88다카143)

위 대법원 판례사안은 임차인이 가족과 함께 임차주택에 계속 거주하여 오면서 대출관계상 임차인의 주민등록만 일시적으로 퇴거하였다가 다시 전입했던 사안입니다. 

- 질의하신 사안이 위 대법원 판례사안과 같다면, 임차권의 대항력은 계속된다고 보아야 할 것입니다. 

(참조판례 : 대법원2009,01.30 선고2006다17850판결)

✅ 미등기 ,무허가 건물의 주택임대차보호법 적용여부

현행 민사집행법은 미등기건물 중 건축법에 의한 건축허가 또는 신고를 하지 아니한 무허가 건물에 대해서는 경매 즉, 강제집행대상에서 제외되는 것으로 알고 있습니다. 

 이러한 무허가 건물에서 거주하는 임차인의 경우에 있어서(무허가 건물의 소유주 즉, 임대인과 관련 부수토지의 소유주가 동일인임)

(Q) 위와 같이 무허가 건물의 소유주와 관련 부수토지의 소유주가 같은 임대인과 임대차계약(일반전세)을 체결하여 거주하다 존속기간이 훨씬 경과하였음에도 소유주(임대인)으로부터

  전세보증금을 반환받지 못하였을 시 임차인이 본 무허가 건물에 대해 경매신청을 할 수 없다면, 관련 부수 토지를 대상으로 경매신청을 할 수가 있는지, 

  그리고 일정한 요건을 갖춘 대항력 있는 임차인이라면 우선변제 등 보호를 받을 수 있는지요?

(A) 무허가 건물에 대해서는 강제집행이 불가능합니다. 왜냐하면, 민사집행법 제81조 제1항 2호가 미등기건물에 대해 경매를 신청하는 경우

  '건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류'를 제출하도록 요구하고 있기 때문입니다. 

<관련판례 : 대법원 2007.06.21 선고 2004다26133 전원합의체 판결)

① 미등기 또는 무허가 건물도 주택임대차보호법의 적용 대상이 됨. 주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써, 

국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고, 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을뿐, 

 임대주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로, 

어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로사용되는 주택에 해당하는 이상

비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다. 

② 미등기 주택의 임차인은 임차주택 대지의 환가대금에 대하여 주택임대차보호법상 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 

대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게 우선변제권을 인정한 주택입니다. 

 주택임대차보호법 제3조의 2 및 제8조가 미등기 주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 아니하므로,

대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용됩니다.