전주택 전세사기 피해 방지대책
정부는 전세사기 피해를 선제적으로 예방하고,피해자를 촘촘하게 지원하는 동시에,범죄에 대한 단속과 처벌을 더욱 강화하여,
서민 임차인을 전세사기 피해로 부터 빈틈없이 보호 하겠다는 '전세사기 피해 방지대책 지난 2022년 8월 31일부로 발표하고 정책을 시행하고 있습니다.
본 포스팅에서는 정부가 시행중인 '주택 전세사기 피해 방지대책'주요내용을 알아보고 주택 전세입자가 실질적으로 '전세사기 피해 예방'을 하기 위해서 해야할 필수 점검사항에 대해 설명하였습니다.
✅ 전세사기 피해 방지 방안 주요내용
정부가 지난 2022년 8월에 발표하고 시행중인 '전세사기 피해 방지 방안' 주요내용은 다음과 같습니다.
🔳 전세사기 피해 예방
전세사기는 계약주체 간 정보 비대칭에서 비롯되는 경우가 많다.
- 시장 스스로 이상 매물을 찾아내는 기능이 부족하고, 임차인이
안심하고 계약할 수 있는 법적 안전망도 충분하지 않은 실정입니다.
- 이에 정부는 계약 주체간 정보격차를 해소하고, 안전한 거래환경을 조성하는 동시에 임차인의 법적 권리를 강화할 계획입니다.
1. 임차인에게 폭넓은 정보 제공
(1) 자가진단 안심전세 APP구축
임차인이 전세계약을 체결할 때, 적정한 전세가 나 임대인의 세금 체납 여부 등에 대한 정보를 파악하지 못하는 정보 비대칭의 상황에 놓이게 되는 경우 전세사기의 위험은 높아지는데,
현재 임차인이 위험거래를 판단할 수 있는 정보가 여러 곳에 산재해 있고, 신축빌라의 시세 또는 보증금을 상습적으로 반환하지 않은 악성 임대인 명단 등은 정보자체가 공개되지 않아 전세피해에 대해 대비하기 어려운 실정입니다.
이에, 전세계약 시 임차인이 확인해야 할 주요 정보들을 모아 한 눈에 확인할 수 있도록 "자가진단 안심전세 APP(가칭)"을 2023.1월에 출시하였습니다.
입주희망 주택의 적정 전세가와 매매가 수준에 대한 정보와 함께 악성임대인 명단 *, 임대보증 가입 여부, 불법·무허가 건축물 여부 등에 대한 정보도 제공될 예정입니다.
* [주택도시기금법] 및 [민간임대주택법] 개정 필요
또한, 청년·신혼부부 등 임대차 계약 경험이 적은 사회 초년생을 위해 임대차 계약시 주의사항, 계약 이후 조치 필요사항과 같은 기초 정보들도 함께 제공할 계획입니다.
(2) 선순위 권리관계 확인 권한 부여
현재 전셋집이 경매에 넘어갈 경우 임차인의 보증금보다 우선적으로 변제되는 체납 세금 등이 얼마인지 임대인의 협조 없이는 확인할 수 없어 불확실성이 큰 실정입니다.
이에, 정부는 임대주택의 선순위 권리관계에 대한 정보를 임차인이 확인할 수 있도록 제도를 개선하였습니다.
임차인이 계약 이전에 임대인의 체납 사실이나 선순위 보증금 등의 정보를 확인할 수 있는 서류를 요청할 경우 임대인이 의무적으로 제공하도록 하고,
계약 후에도 임차개시일 전까지 미납 국세, 지방세 등의 정보를 임대인 동의 없이도 임차인이 확인할 수 있도록 제도를 개선할 계획입니다.
이외에도, 임차인에게 선순위 권리 관계를 확인할 수 있는 권한이 있다는 것을 공인중개사가 임차인에게 의무적으로 설명하도록 하고, 임대차 표준계약서에도 반영합니다.
2. 안전한 거래환경을 조성
(1) 임대사업자 관리 강화
등록임대사업자는 지난해 8월부터 임대보증금 보증가입이 의무화 되었음에도 여전히 가입하지 않은 임대사업자*가 있고, 가입한 경우에도 임차인은 임대인의 보증가입 여부를 확인하기가 어려웠습니다.
* 제도 시행 이후 총 101호의 미가입 사례 적발, 과태료 최대 3,000만원 부과
이에, 등록임대사업자가 보증가입을 신청하는 경우 임차인이 안심할 수 있도록 HUG가 임차인에게 즉시 통보하고, 임차인이 HUG 홈페이지 또는 자가진단 안심전세 APP을 통해 임대사업자의 보증가입 여부를 확인할 수 있도록 할 계획입니다.
아울러, 등록임대사업자의 보증가입 준수 여부도 상시 점검할 계획입니다.
(2) 공인중개사 등의 시장 감시기능 확대
그간 전세사기 의심매물이 시장에 나올 경우 공인중개사 등 시장 참여자들의 자발적인 신고가 미흡한 측면이 있었습니다.
이에 공인중개사 등이 전세사기 의심매물 등을 발견하여 지자체에 신고할 경우 포상금 (예:50만원)을 지급할 수 있도록 제도를 마련할 계획입니다.
(3(3) 신축빌라 등에 대한 공정한 가격산정체계 마련
그간 신축빌라 등 시세를 확인하기 어려운 주택의 경우 HUG보증에 가입할 때 집값을 실제보다 높게 부풀리는 방법 등으로 이른바 깡통전세 계약을 유도하는 사례가 많았습니다.
이에 주택의 적정 시세가 반영될 수 있도록 믿을 만한 감정평가사를 추천 받아 가격을 산정하고, 공시가 적용을 기존 150%에서 140%로 낮추는 등 주택가격 산정체계를 개선하겠습니다.
* 공시가 적용비율은 현실화율(71.5%)을 고려하여 개선(150%→ 140%)하고, 의뢰인가 평가사간 결탁이 없도록 감정평가시 감정평가사협회 추천제 활용
(4) 고 전세가율 지역 관리
현재 아파트나 빌라 등의 전세가율 정보는 표본 추출 방식으로 공개하고 있으며, 빌라는 시·도 단위로만 공개되고 있어 임차인이 임대차 계약시 활용하기에 다소 미흡한 실정입니다.
이에, 정부는 매월 실거래 정보를 기반으로 아파트와 빌라 등의전세가율을 전국은 시·군·구 단위, 수도권은 읍·면·동 단위로 확대하여 공개하고, 보증사고 현황과 경매낙찰 현황도 시·군·구 단위로 제공할 방침입니다.
또한, 전세피해가 우려되는 지자체는 별도로 통보하고, 지자체와 중개사 등을 통해 이상 거래 및 위험 매물 등에 대한 점검을 실시하는 한편,
임대차 계약시 확인해야 하는 주의사항 등을 핵심 체크리스트, 카드뉴스 등으로 배포하는 등 홍보도 병행할 계획입니다.
3. 임차인의 법적 권리가 강화
(1) 최우선 변제금액 상향
현행 [주택임대차보호법령]을 통해 임차인이 담보설정 순위와 관계 없이 보증금 중 일정 금액을 우선 돌려받을 수 있도록 최우선 변제금액 제도를 운영하고 있습니다.
* 최우선변제금 : 서울(5천만원), 과밀억제권역(4.3천), 광역시 (2.3천), 그 외(2천만원)
정부는 임대차 보증금 통계와 권역별 임대차 시장 현황 등 제반 여건을 검토하여 올해 4분기에 최우선 변제금액 상향을 추진할 계획입니다.
(( (2) 임차인 대항력 보강
임차인의 대항력이 전입신고 다음 날 발생하는 점을 악용하여, 집주인이 임차인의 대항력 발생 전에 주택을 매도하거나 근저당을 설정하는 등 임차인 보종금 보호가 취약해지는 사례가 많았습니다.
* 대항력은 현행법상 주택인도(이사), 전입신고를 모두 마친 다음날부터 발생
이에 임차인의 대항력 효력이 발생할 때까지 임대인이 매매나 근저당권 설정 등을 하지 않는다는 특약을 계약서에 명시하도록 주택 임대차 표준계약서를 개선합니다.
아울러, 현재 집주인이 담보대출을 신청할 때 임대차 계약 사실을 알리지 않는 경우 은행이 확인하기 어렵고, 이에 따라 금융기관이 담보권을 대항력이 발생하기 전에 설정하는 경우 임차인은 보증금을 돌려받기 어려운 상황에 처하는 경우가 있었습니다.
앞으로 은행이 담보대출을 실행할 때 해당 물건의 확정일자 부여 현황을 확인하고, 대항력이 발생하지 않은 임차인의 보증금까지 감안할 수 있도록 시중 주요 은행과 협의할 계획입니다.
🔳 전세사기 피해 지원
전세사기에 대한 선제적 예방조치에도 불구하고 예기치 못한 전세 피해가 발생할 수 있다는 점을 고려하여 피해자에 대한 촘촘한 지원도 병행할 계획입니다.
1. 피해 회복을 위한 원스톱 서비스를 제공합니다.
전세사기 피해자는 대부분 일반인으로 전세사기를 당했을 때 적절한 대응방법을 알지 못해 신속한 피해회복에 어려움을 겪는 경우가 많았습니다.
이에 '전세피해 지원센터'를 설치하여, 전세사기 피해자를 대상으로 금융서비스, 임시거처 마련, 임대주택 입주, 법률상담 안내 등을 원스톱으로 제공함.
이달 내 시범센터를 설치한 후 HUG 지사나 주거복지센터 등 지역거점을 활용하여 단계적으로 확대해나갈 계획입니다.
2. 돌려받지 못한 보증금을 대신할 자금을 지원합니다.
(1) 저리 긴급 자금 대출
전세사기로 인해 목돈을 잃어버린 피해자는 새로운 거처를 마련하기 위한 자금이 간절했습니다.
이를 고려하여 내년부터 주택도시기금을 활용해 전세사기 피해 임차인을 대상으로 1%대 초저리 자금대출을 지원합니다.
* (대출한도) 가구당 1.6억원, (금리) 연 1%대 수준, (기간) 최대 10년 등
(2) 전세보증금 반환보증 가입 지원
전세피해가 발생한 경우 보증금을 대신할 수 있도록 HUG 보증상품을 제공하고 있으나 보증료 부담 등으로 가입률은 저조한 상황('21년 기준 18%)입니다.
이에, 전세사기에 특히 취약한 청년과 신혼부부 등을 대상으로 보증료를 추가 지원하여 보증 가입을 유도할 계획입니다.
3. 당장 살 곳이 없는 경우 긴급 거처를 제공합니다.
전세사기 피해자는 자금 확보와 적정 거주지 물색 등 새로운 거처를 구하기까지 상당한 시간이 소요되어 주거 불안에 노출되게 됩니다.
이에, HUG가 강제관리 중인 주택 등을 시세의 30%이하로 임시거처로 사용할 수 있도록 제공하여 임차인의 긴급 주거불안을 해소하겠습니다.
🔳 전세사기 단속·처벌 강화
악의적인 전세사기가 더이상 시장에 발 붙이지 못하도록 단속과 처벌을 강화하겠습니다.
1. 전세사기 단속이 강화됩니다.
전세사기 범죄가 점차 조직화, 지능화되고 있으나, 효과적인 수사와 단속을 위한 범정부적인 공조체계는 부족했습니다.
이에, 국토부와 경찰청은 지난 2022년 7월부터 긴밀히 공조하여 '전세사기 특별단속'을 실시하고 있습니다.
국토부는 이미 약 1만 4천건의 전세사기 의심자료를 경찰청에 제공(8.24)하였고, 경찰청은 이를 바탕으로 수사에 박차를 가하고 있습니다.
앞으로도 분기별 자료제공, 단속·수사 진행방식 고도화 등 상시적 공조체계를 구축하여 전세사기 근절에 총력을 다할 계획이며, 9월 중에는 '전세피해 지원센터' 개소식과 연계하여 기관 간 MOU도 체결할 예정입니다.
2. 관련자는 엄중히 처벌합니다.
앞으로는 전세사기에 연루된 임대사업자는 사업자 등록을 불허하고, 기존에 등록된 사업자의 경우 등록을 말소하는 등 벌칙을 강화합니다.
또한, 공인중개사, 감정평가사 등 자격사들을 대상으로도 결격사유 적용 기간과 자격 취소 대상행위를 확대하는 등 처벌을 강화합니다.
아울러, 부정 이익을 빈틈없이 회수하기 위해 악성 채무자로부터 채권을 집중적으로 회수하기 위한 HUG 내 전담조직도 운영합니다.