환지 뜻과 환지 절차
✅ 환지 뜻과 환지절차
환지란 단어풀이를 하면 바꿀(換:바꿀 환) 땅(地:땅 지)로서 '땅을 바꾼다'라는 뜻으로서,
현대적인 의미로 변환을 하면 "쓸모없거나 가치 없는 땅을 가치 있는 땅으로 바꾼다"는 뜻입니다.
일반적으로 물물교환할 경우에도 자발적으로 상대방의 물건과 교환을 원할 경우는 상대방 물건이 내가 가진 물건보다 더 가치가 있고 쓸모가 있는 물건이듯이,
상대방 가치 있는 물건을 내 물건과 바꾸는 행위는 토지거래 개념에서는 환지라고 합니다.
단,이러한 거래행위가 이루어지기 위해서는 교환되는 물건의 가치가 동일해야 하는데 토지 교환시에는 감보율이라는 거래기법을 사용합니다.
즉,일반적으로 물물거래시에도 상대방 물건이 내가 가진 물건보다 가치가 있는경우
내 물건을 상대방에게 더 주게 됨으로 내가 소유하는 물건의 개수가 줄어든 것을 이 또한 토지거래(교환) 용어로 감보율[減步率]이라고 합니다.
여기서 내가 가진 물건을 상대방이 가진 물건과 거래함으로써 물건 개수는 더 줄어들었지만 교환한 물건의 가치가 더 높아진 것은 환지처분효과라고 할 수 있습니다.
요약하면 기존 토지구획정리가 되어 있지 않은 가치가 없는 토지(맹지, 원형지 : 전, 답, 임야 등으로 되어 있고 용도 지역이 농업생산 위주로 경작지로 쓰여,
건축행위하는데 지목, 용도 전환이 필요한 땅, 주변 기반시설이 없는 토지, 과소토지 등)를 기반시설을 설치하여,
가치가 높은 토지(도시지역으로 필요로 하는 토지)으로 바꾸어 주는 토지교환방식을 환지라고 개념 정리하면 됩니다.
[환지개발 절차도]
✅ 도시개발사업법(환지시행)
환지개발에 관련한 상위법으로는 도시개발법이 있으며,
도시개발법에 의한 도시개발사업이란
주거, 상업, 산업, 유통, 정보통신, 생태, 문화, 보건 및 복지 등의 단일 또는
복합기능을 가지는 단지나 시가지를 조성하기 위하여 시행하는 사업을 말합니다.
✅ 환지(도시개발사업) 추진절차
▸근거법 : 도시개발법
▸ 동법 제3조 및 제4조에 의하여 도시개발계획수립 및 도시개발구역을 지정받고, 동법 제17조에 의하여 실시계획인가를 받아
도시개발사업을 시행하며, 환지방식의 경우 동법 제29조에 의하여 환지계획인가를 받아 도시개발사업을 시행
● 제안단계
- 구역지정 제안서 제출(제안자 > 시장, 군수, 구청장) 기초
조사 개발계획 수립
- 주민공청회, 공람 / 시, 군 도시계획위원회 자문제안내용
수용 여부 통지
(시장, 군수, 구청장 > 제안자) 제안서 접수일로부터 3개월내 제안 수용여부 통지)
● 구역지정단계
- 구역지정 요청(시장, 군수, 구청장 > 시, 도지사)
- 관련실과 및 관계기관 협의 100만 제곱미터 이상 : 국토교통 부장관에게 승인신청
- 도시개발구역지정, 고시(시,도지사) 토지보상법상 사업인정, 고시 / 토지면적의 2/3이상, 토지소유가 총수의 1/2 이상동의해야 합니다.
● 실시계획단계
- 조합이 사업시행자인 경우 : 조합설립 인가 후 가능사업시행 자 지정(지정권자)
- 지구단위계획 수립실시계획인가 신청(시행자 > 지정권자)
환경, 교통, 재해 등 제영향평가
- 실시계획인가, 고시(지정권자) (수용사용방식, 환지방식,
혼용방식으로 나뉨)
● 환지계획 및 단계
도시개발사업을 시행하기 위한 사업주체의 토지 매입방식에는 수용사용방식,환지방식과 혼용방식 세가지가 있습니다.
< 수용사용방식>
- 공사발주 및 시공(시행자)
- 이주대책시행(시행자)
- 준공검사(시행자 > 지정권자)
- 준공검사필증 교부(지정권자 > 시행자)
- 공사완료공고(지정권자)
<환지방식>
- 환지계획 작성(시행자)
- 환지계획인가, 고시(구청장)
- 환지예정지 지정(시행자)
- 환지확정처분 및 등기촉탁(시행자)
- 청산금의 징수, 교부(시행자)
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