생활정보교실

  일시적으로 계약당사자 본인만 주민등록을 이전한 경우  주택(아파트,빌라,주택등)에 전월세로 거주하면서 본인 사정으로 일시적으로 계약당사자 본인만 주민등록을 이전하는 경우 법에서 정한 순위보전이 가능한지 여부와, 미등기 또는 무허가 건물에 임차하여 거주시 주택임대차보호법 적용을 받을 수 있는지 법원판례를 통하여 자세히 설명하였습니다. ✅ 일시적 계약당사자 본인만 주민등록 이전시 법적효력 (Q) 가족들은 계속 거주하고 있는데 일시적으로 계약당사자인 본인만 주민등록을 이전했습니다.  가족이 계속 거주하고 있다는 사실을 확인하고, 일시적으로 계약당사자만 주민등록을 이전했다는 사실을 입증하면, 1순위 자격을 유지할 수 있는지요? (A) 주택임차인이 그 임대차로서 제3자에게 대항하기 위한 요건으로서의 주택임대차보호법 제3조 소정의 주민등록은 그 대항력 취득시 뿐만 아니라 그 대항력을 유지하기 위해서도 계속 존속하고 있어야 합니다.   임대차 주택이 경매로 넘어간 경우, 배당요구의 종기일까지는 주민등록 요건이 존속하고 있어야 한다는 것이 대법원 판례의 태도입니다.  (A) 대법원 판례는 '임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 일이 있다고 하더라도  전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 이상 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 않는다'라고 판시하고 있습니다. (대법원 1989. 01.17 선고 88다카143) 위 대법원 판례사안은 임차인이 가족과 함께 임차주택에 계속 거주하여 오면서 대출관계상 임차인의 주민등록만 일시적으로 퇴거하였다가 다시 전입했던 사안입니다.  - 질의하신 사안이 위 대법원 판례사안과 같다면, 임차권의 대항력은 계속된다고 보아야 할 것입니다.  (참조판례 : 대법원2009,01.30 선고2006다17850판결) ✅ 미등기 ,무허가 건물의 주택임...

중개보조원 4대보험 가입 및 중개업자 겸업제한 가능여부 공인중개사 자격을 취득하고 부동산중개사무소를 개설후 부동산중개업을 영업을 본격적으로 활동을 하다보면 공인중개사로서 준수해야 할 각종 법적의무와 제약에 직면하게 됩니다. 본 포스팅에서는 부동산중개사무소를 개설이후 가장 궁금한 대표적인 의문점을 다년간 부동산 중개업에 종사하시고, 현직 한국공인중개사협회 교수로 재직중이신 류상규교수님의 교육자료를 참조하여 알기쉽게 설명하였습니다. ✅ 중개업자의 겸업제한 가능여부    ✔ 공 인중개사 중개업자가 공인중개사사무소를 개설하고 운영하면서 타업종에 겸직으로 일을 할 수 있는지 여부? '공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률'에는 개인인 중개업자에 대한 겸업을 제힌하지 않고 있으므로 타 법령에서 특별히 금지하고 있지 않는 경우에는 겸업이 가능합니다. (동법 제14조의 규정에 따라 법인인 중개업자는 겸업제한을 두고 있음)  이 경우 벽이나 출입문을 별도로 설치하거나 중개사무소 규모(면적)의 제한은 둘 수 없으나,  중개의뢰인의 비보호 등을 위하여 칸막이 등으로 중개사무소 공간을 구획하여 사용하여야 할 것이다.   다만, 이 경우 '공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률'의 규정에 의하며,  중개업자는 자신의 중개사무소에서 상주하며 주도적인 중개 업무를 직접 수행해야 합니다.  ✅ 중개보조원 고용시 4대보업 가입 의무여부 ✔중개사무소를 개설하고 관할구청에 중개보조원을 채용하고 신고하는 경우 의무적으로 4대보험을 가입해야 하는지 여부? 부동산 중개업자는 국민연금,고용보험 및 산재보험,건강보험의 4대 보험에 가입에 따르는 중개보조원에 대한 근로자 기준은 사례별,업소별 근로상황에 다라 판단하여야 할 것으로 법원판례로 다음과 같이 규정하고 있습니다. ① 국민연금(연락처 : 국번 없이 1355)  * 근로자에서 제외 되는 자  - 근로자에서 제외되는 경우는 일용근로자 또는 1개월 ...

 부동산 진상고객 대처방법 부동산 중개업 및 부동산 중개업에 종사하는 직업군에게 제일 골치거리는 자기 자신의 이익만 추구하고 부동산 중개업자나 분양사원에게 갖은 요구를 하는 소위말하는 '진상고객'입니다. 물론 진상고객은 부동산 업종에 국한하지 않고 전업종에 걸쳐 존재하는 상종하기 싫은 인간군상에 해당하지만, 고가의 거래금액이 오가는 부동산업계에서 진상고객은 공인중개사나 분양영업사원들이 쉽게 인간관계를 단절할 수 없는 관계이기도 합니다. 본 포스팅에서는 부동산업계에 종사하면서 필수적으로 경험하게 되는 진상고객유형에 대해 알아보고 아무도 알켜주지않는 효과적인 진상고객 대처방법에 대해 자세히 설명하였습니다. ✅ 부동산 진상고객 유형(종류) 필자가 20년이상 부동산 업종에서 종사(부동산중개업,분양대행업,법인부동산근무등)하면서 만나는 대표적인 진상고객은 크게 두가지 유형으로 분류됩니다. 첫째는 거머리형 진상고객 으로,부동산 중개업의 경우는 법정중개수수료를 교묘하게 할인받아 자기 주머니를 채우는 유형의 고객을 말하며, 부동산 분양업의 경우는 분양사원의 계약수수료를 중간에서 일정부분 가로채가는 고객의 유형을 말합니다. 둘째는 이기주의자 진상고객 으로 주로 부동산 분양 및 투자업종에서 마주치는 진상고객 유형으로 자신이 좋아서 분양 또는 투자하고서는 부동산 경기침체로 자신이 분양받거나 투자한 부동산 물건이 하락이 예상될 때,부동산 영업사원이나 중개업자의 사소한 실수나 말도 안되는 트집을 잡아 무리한 투자원금회수를 요구하는 진상고객 유형을 말합니다. 위의 두가지 유형의 진상고객의 공통점은 중개업자나 분양사원에게 계약당시 무척 친절하고 자신의 간도 빼줄것 같이 친밀함을 강조하는 특징을 가집니다. ✅ 부동산 진상고객 대처방법 부동산 진상고객 유형별 대처요령의 공통점은 어떠한 경우라도 상대방에게 기죽지 않고 당당하게 대응하는 것입니다. 그이유는 진상고객의 인간성이 강자에게 약하고 약자에게 강한 못된 습성을 가지고 있기 때문입니다. ✔ 진상고객 유형별 대처방법 ① 거머리...

 주택 전월세 계약서 재작성시 반드시 주의할 점 일상생활을 하면서 중요한 부동산 문서인 전세계약서,월세계약서를 훼손하거나 분실하는 경우 및 임대기간이 만료되어 부동산 전월세계약서를 재작성해야 하는 경우가 종종 발생하게 됩니다. 부동산 중개사무소에서  작성하는 계약서 재작성시 수수료는 최초작성하는 중개수수료율에 의하지 않고 임차인,공인중개사 합의하에 기존중개수수료의 20%이내에서 정해집니다. 그러나 주택 전월세 계약서 재작성 행위는 법적으로 중요한 문서작성 행위임에도 불구하고 계약서 재작성의 경우에는  정상 부동산 중개수수료율을 지불하지 않는다는 점, 기존 주택을 연장하여 계약하는 이유로 주택전월세 계약서 재작성을 의뢰하는 임차인이나 계약서를 성실히 작성해야 할 의무가 있는 공인중개사까지 모두 긴장을 완화하고 중요한 권리제한 사항 점검을 하지않고 계약서 작성을 하다가 중개사고를 이어지는 사례가 발생하게 됩니다. 본 포스팅에서는 부동산 전월세 재계약작성 및 계약서 대서 대필시 공인중개사가 책임져야 할 손해배상 범위와  재계약서 작성시 반드시 주의할 점에 대해 설명하였습니다. ✅ 계약서 재작성시 반드시 주의할 사 부동산 전월세 계약서 재작성시 반드시 주의해야 할 사항을 법원판례예시를 통하여 알아보면 다음과 같습니다. 작성된 거래계약서가 분실 또는 소실되는 등 이를 재작성하여야 할 사유가 발생한 경우에는  중개 의뢰인이 계약사실의 증명 등 중개 결과 취득한 권리를 보전할 수 있도록 거래계약서를 재작성할 수 있도록 노력할 의무가 있다 할 것입니다.    이러한 경우에는 거래 계약서의 재작성 업무까지 부동산 중개인의 수임범위에 포함된다 할 것이며, 거래계약서를 재작성하는 경우에는  그 재작성 당시의 중개 대상물의 권리관계 등의사항을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무를 부담하는 것은 아니고,    권리변동의 계약이 성립된 당시의 계약 내용을 담고 있는 거래계약서를 다시 작성하며 서명,...

 토지거래허가구역 토지 매매계약시 필수체크 사항 및 주의사항 정부는 국가나 지자체,공공기간관이 시행하는 개발사업으로 인한 주변토지 토지가격의 단기간 급등이 예상되는 지역의 토지가격을  안정화시키기 위하여 5년이내로 일정면적이상의 토지거래허가라는 행정조치를 취할 수 있습니다. 이러한 토지거래허가 구역내에 위치한 토지를 허가기간이 지나지 않아도 거래할 수 있는 토지거래 기법이 '토지거래 매매예약'입니다. 본 포스팅에서는 토지거래허가 매매예약 각서의 효력과 토지거래허가 구역내 토지를 허가 받아 매매하였는데 매매금지가 된 경우 대처방법에 대해 알기쉽게 부동산 실전전문가(류상규)의 자세한 설명을 기술하였습니다. ✔ 토지거래허가 매매예약 각서의 법적효력 여부   계약은 법이 정한 일정한 제한에 부딪치지 않는한 거래당사자의 자유로운 의사에 기초하여 다양한 형태로 이루어지게 되며,  토지거래허가를 조건으로 중개업자가 매도인과 매수인 간의 '매매예약 합의각서'를 작성하였다면 이를 정식 거래계약이 체결되었다고 보기는 어려울 것입니다.    또한, [공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률] 제25조제3항에서는 중개업자는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 확인, 설명사항을 서면(서면은 '중개대상물 확인, 설명서')으로 작성하여, 거래당사자에게 교부하도록 하고 있는 바, 토지거래허가 여부와 연계하여 향후 정식계약을 체결하기로 하였다면 이는 중개가 완성되었다고 보기 어려우므로 중개대상물 확인, 설명서를 미교부 하였다하여 행정처분을 할 수는 없습니다  (국토해양부 유권해석 2009.01.15) ✔ 토지거래허가구역 허가 받은 토지 매매금지가 된 경우 토지거래허가구역 내에서는 매수를 하고 일정기간 동안 매매를 금지합니다. 이유는 이용목적대로 이용해야하는 의무기간으로 농지와 대체 토지는 2년간 거래를 할 수 없으며, 주택용지, 어업, 임업용도 2년간, 개발사업용은 4년간, 보존용은 5년간 최대 5년 범위 내에서 ...

 빌라,다세대 위반건축물 거래시 필수 확인사항 빌라,다세대,원룸을 매매,전월세 계약서 작성시 반드시 확인하여야 할 필수체크 사항 및 주의사항의 점검을 통한 부동산 중개사고를 방지할 수 있도록,  부동산 실무전문가(류상규교수)가 집필한 중개사고예방사례집에서 일부 주요내용을 아래와 같이 기술하였습니다. ✅ (공인중개사의)위반건축물에 대한 확인,설명의 범위 공인중개사의 위반건축물에 대한 확인,설명의 범위에 대해 판례를 통해 알아보면 다음과 같습니다. ► 판례 1 - 위반건축물 확인, 설명의 범위   이 사건 건축물대장에 '위반내용(근생, 불법증축, 판넬)'이라고 기재되어 있음에도 중개대상물 확인, 설명서의 '위반건축물 여부'를 표시하는 란에 아무런 표시도 하지 않은 채 위반건축물임이 표시된 건축물대장을 교부하고  임의로 증축된 부분을 설명하였다는 사실만으로 주의의무를 다하였다고 볼 수 없으며(원고가 잘 알고 있었다고 단정할 수도 없다.)  손해배상액의 기준은 증축부분의 가액, 증축부분의 철거비, 철거 후 보수비, 납부한 이행강제금이라 할 것이다. (서울북부지법 2014. 12. 16. 선고 2014나527 판결) ► 판례2 - 위반건축물 확인, 설명의 범위   원고들이 이 사건 각 부동산에 무단 증축된 부분이 있다는 점을 인식하고 있었더라도, 중개업자로서는 이 사건 각 부동산의 매수에 따라 장차 원고들에게 부과될 수 있는  행정상 불이익 처분(예컨대, 철거명령이나 이행강제금 부과 여부, 이행강제금의 액수와 부동기간 등)에 관하여 관할관청이나 법률전문가에게 문의하는 등으로  정확한 정보를 수집한 수 이를 원고들에게 고지할 업무상 주의의무가 있음에도 중개행위를 함에 있어서 필요한 설명의무를 다하지 못한 과실이 있다. (서울고법 2013. 3. 28 선고 2014나44596 판결) ► 위반건축물에 대한 확인, 설명의무의 범위      공인중개사가 사용승인 면적의 2배를 넘는 ...

상가    임대차 계약시 화해조서 효력 상가 임대차 계약을 함에 있어 임대인이  제소전 화해 작성을 요구할 시 임차인이 대처해야 할 제반 검토사항 및 을 상가건물매매로 인한 소유자 변경시 임차인의 계약해지 권리에 대해 알기쉽게 한국공인중개사협회 류상규교수님의 설명을 토대로 기술하였습니다. * 임대인 계약시 화해조서 작성요구 문구 예시 " 임대보증금은 임대인 동의없이 제3자에게 담보로 제공할 수 없으며 월 3회이상 연체시 계약을 해지 할 수 있으며, 별도의 명도 소송 없이 강제 집행하기로 한다 "로 작성된 화해조서의 법적효력 여부 ✔상가 임대차 계약시 화해조서 법적효력여부와 검토사항   제소 전 화해는 일반민사 분쟁이 소송으로 발전하는 것을 방지하기 위하여 당사자가 소 제기 전에 지방법원의  단독판사 앞에서 화해신청을 하여 해결하는 절차를 말합니다.    즉 문제가 발생하기 이전에 문제가 될 만한 사항을 판사 앞에서 화해조서를 작성하여 문제가 발생시 이 조서를 근거로 바로 강제집행 절차 등을 행하기 위한 절차입니다.    제소 전 화해는 경제적 강자가 그 우월한 지위를 이용하여 폭리행위를 해놓고 이를 집행권 완화하기 위하여 악용되어 왔으며,  판례가 무제한 기판력을 인정하는 것을 기화로 강행법규의 탈법을 합법화시키고 뒤에 재판상 다투는 길을 봉쇄하는 방편으로 이용되고 있습니다.    그러나 문제 해결을 사전에 할 수 있다는 그 효용성은 있습니다. 위 사안에서 임대인이 주장하는 화해조서는 제소 전 화해입니다.  그 절차는 당사자가 법원에 제소 전 화해 신청을 하고 , 법원으로부터 출석요구를 받으면 그 날에 가서 판사 앞에서 판사가 제소 전 화해조서의 내용에 대해 간략하게 당사자에게 신문하고 그 의사가 확인되면 화해조서를 작성하게 됩니다.  그 효력은 판결과 동일한 효력이 있습니다.    즉, 동일 사안에 대하여 다시 다툴 수...