생활정보교실

  일시적으로 계약당사자 본인만 주민등록을 이전한 경우  주택(아파트,빌라,주택등)에 전월세로 거주하면서 본인 사정으로 일시적으로 계약당사자 본인만 주민등록을 이전하는 경우 법에서 정한 순위보전이 가능한지 여부와, 미등기 또는 무허가 건물에 임차하여 거주시 주택임대차보호법 적용을 받을 수 있는지 법원판례를 통하여 자세히 설명하였습니다. ✅ 일시적 계약당사자 본인만 주민등록 이전시 법적효력 (Q) 가족들은 계속 거주하고 있는데 일시적으로 계약당사자인 본인만 주민등록을 이전했습니다.  가족이 계속 거주하고 있다는 사실을 확인하고, 일시적으로 계약당사자만 주민등록을 이전했다는 사실을 입증하면, 1순위 자격을 유지할 수 있는지요? (A) 주택임차인이 그 임대차로서 제3자에게 대항하기 위한 요건으로서의 주택임대차보호법 제3조 소정의 주민등록은 그 대항력 취득시 뿐만 아니라 그 대항력을 유지하기 위해서도 계속 존속하고 있어야 합니다.   임대차 주택이 경매로 넘어간 경우, 배당요구의 종기일까지는 주민등록 요건이 존속하고 있어야 한다는 것이 대법원 판례의 태도입니다.  (A) 대법원 판례는 '임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 일이 있다고 하더라도  전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 이상 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 않는다'라고 판시하고 있습니다. (대법원 1989. 01.17 선고 88다카143) 위 대법원 판례사안은 임차인이 가족과 함께 임차주택에 계속 거주하여 오면서 대출관계상 임차인의 주민등록만 일시적으로 퇴거하였다가 다시 전입했던 사안입니다.  - 질의하신 사안이 위 대법원 판례사안과 같다면, 임차권의 대항력은 계속된다고 보아야 할 것입니다.  (참조판례 : 대법원2009,01.30 선고2006다17850판결) ✅ 미등기 ,무허가 건물의 주택임...

중개보조원 4대보험 가입 및 중개업자 겸업제한 가능여부 공인중개사 자격을 취득하고 부동산중개사무소를 개설후 부동산중개업을 영업을 본격적으로 활동을 하다보면 공인중개사로서 준수해야 할 각종 법적의무와 제약에 직면하게 됩니다. 본 포스팅에서는 부동산중개사무소를 개설이후 가장 궁금한 대표적인 의문점을 다년간 부동산 중개업에 종사하시고, 현직 한국공인중개사협회 교수로 재직중이신 류상규교수님의 교육자료를 참조하여 알기쉽게 설명하였습니다. ✅ 중개업자의 겸업제한 가능여부    ✔ 공 인중개사 중개업자가 공인중개사사무소를 개설하고 운영하면서 타업종에 겸직으로 일을 할 수 있는지 여부? '공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률'에는 개인인 중개업자에 대한 겸업을 제힌하지 않고 있으므로 타 법령에서 특별히 금지하고 있지 않는 경우에는 겸업이 가능합니다. (동법 제14조의 규정에 따라 법인인 중개업자는 겸업제한을 두고 있음)  이 경우 벽이나 출입문을 별도로 설치하거나 중개사무소 규모(면적)의 제한은 둘 수 없으나,  중개의뢰인의 비보호 등을 위하여 칸막이 등으로 중개사무소 공간을 구획하여 사용하여야 할 것이다.   다만, 이 경우 '공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률'의 규정에 의하며,  중개업자는 자신의 중개사무소에서 상주하며 주도적인 중개 업무를 직접 수행해야 합니다.  ✅ 중개보조원 고용시 4대보업 가입 의무여부 ✔중개사무소를 개설하고 관할구청에 중개보조원을 채용하고 신고하는 경우 의무적으로 4대보험을 가입해야 하는지 여부? 부동산 중개업자는 국민연금,고용보험 및 산재보험,건강보험의 4대 보험에 가입에 따르는 중개보조원에 대한 근로자 기준은 사례별,업소별 근로상황에 다라 판단하여야 할 것으로 법원판례로 다음과 같이 규정하고 있습니다. ① 국민연금(연락처 : 국번 없이 1355)  * 근로자에서 제외 되는 자  - 근로자에서 제외되는 경우는 일용근로자 또는 1개월 ...

 부동산 진상고객 대처방법 부동산 중개업 및 부동산 중개업에 종사하는 직업군에게 제일 골치거리는 자기 자신의 이익만 추구하고 부동산 중개업자나 분양사원에게 갖은 요구를 하는 소위말하는 '진상고객'입니다. 물론 진상고객은 부동산 업종에 국한하지 않고 전업종에 걸쳐 존재하는 상종하기 싫은 인간군상에 해당하지만, 고가의 거래금액이 오가는 부동산업계에서 진상고객은 공인중개사나 분양영업사원들이 쉽게 인간관계를 단절할 수 없는 관계이기도 합니다. 본 포스팅에서는 부동산업계에 종사하면서 필수적으로 경험하게 되는 진상고객유형에 대해 알아보고 아무도 알켜주지않는 효과적인 진상고객 대처방법에 대해 자세히 설명하였습니다. ✅ 부동산 진상고객 유형(종류) 필자가 20년이상 부동산 업종에서 종사(부동산중개업,분양대행업,법인부동산근무등)하면서 만나는 대표적인 진상고객은 크게 두가지 유형으로 분류됩니다. 첫째는 거머리형 진상고객 으로,부동산 중개업의 경우는 법정중개수수료를 교묘하게 할인받아 자기 주머니를 채우는 유형의 고객을 말하며, 부동산 분양업의 경우는 분양사원의 계약수수료를 중간에서 일정부분 가로채가는 고객의 유형을 말합니다. 둘째는 이기주의자 진상고객 으로 주로 부동산 분양 및 투자업종에서 마주치는 진상고객 유형으로 자신이 좋아서 분양 또는 투자하고서는 부동산 경기침체로 자신이 분양받거나 투자한 부동산 물건이 하락이 예상될 때,부동산 영업사원이나 중개업자의 사소한 실수나 말도 안되는 트집을 잡아 무리한 투자원금회수를 요구하는 진상고객 유형을 말합니다. 위의 두가지 유형의 진상고객의 공통점은 중개업자나 분양사원에게 계약당시 무척 친절하고 자신의 간도 빼줄것 같이 친밀함을 강조하는 특징을 가집니다. ✅ 부동산 진상고객 대처방법 부동산 진상고객 유형별 대처요령의 공통점은 어떠한 경우라도 상대방에게 기죽지 않고 당당하게 대응하는 것입니다. 그이유는 진상고객의 인간성이 강자에게 약하고 약자에게 강한 못된 습성을 가지고 있기 때문입니다. ✔ 진상고객 유형별 대처방법 ① 거머리...

 주택 전월세 계약서 재작성시 반드시 주의할 점 일상생활을 하면서 중요한 부동산 문서인 전세계약서,월세계약서를 훼손하거나 분실하는 경우 및 임대기간이 만료되어 부동산 전월세계약서를 재작성해야 하는 경우가 종종 발생하게 됩니다. 부동산 중개사무소에서  작성하는 계약서 재작성시 수수료는 최초작성하는 중개수수료율에 의하지 않고 임차인,공인중개사 합의하에 기존중개수수료의 20%이내에서 정해집니다. 그러나 주택 전월세 계약서 재작성 행위는 법적으로 중요한 문서작성 행위임에도 불구하고 계약서 재작성의 경우에는  정상 부동산 중개수수료율을 지불하지 않는다는 점, 기존 주택을 연장하여 계약하는 이유로 주택전월세 계약서 재작성을 의뢰하는 임차인이나 계약서를 성실히 작성해야 할 의무가 있는 공인중개사까지 모두 긴장을 완화하고 중요한 권리제한 사항 점검을 하지않고 계약서 작성을 하다가 중개사고를 이어지는 사례가 발생하게 됩니다. 본 포스팅에서는 부동산 전월세 재계약작성 및 계약서 대서 대필시 공인중개사가 책임져야 할 손해배상 범위와  재계약서 작성시 반드시 주의할 점에 대해 설명하였습니다. ✅ 계약서 재작성시 반드시 주의할 사 부동산 전월세 계약서 재작성시 반드시 주의해야 할 사항을 법원판례예시를 통하여 알아보면 다음과 같습니다. 작성된 거래계약서가 분실 또는 소실되는 등 이를 재작성하여야 할 사유가 발생한 경우에는  중개 의뢰인이 계약사실의 증명 등 중개 결과 취득한 권리를 보전할 수 있도록 거래계약서를 재작성할 수 있도록 노력할 의무가 있다 할 것입니다.    이러한 경우에는 거래 계약서의 재작성 업무까지 부동산 중개인의 수임범위에 포함된다 할 것이며, 거래계약서를 재작성하는 경우에는  그 재작성 당시의 중개 대상물의 권리관계 등의사항을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무를 부담하는 것은 아니고,    권리변동의 계약이 성립된 당시의 계약 내용을 담고 있는 거래계약서를 다시 작성하며 서명,...

 토지거래허가구역 토지 매매계약시 필수체크 사항 및 주의사항 정부는 국가나 지자체,공공기간관이 시행하는 개발사업으로 인한 주변토지 토지가격의 단기간 급등이 예상되는 지역의 토지가격을  안정화시키기 위하여 5년이내로 일정면적이상의 토지거래허가라는 행정조치를 취할 수 있습니다. 이러한 토지거래허가 구역내에 위치한 토지를 허가기간이 지나지 않아도 거래할 수 있는 토지거래 기법이 '토지거래 매매예약'입니다. 본 포스팅에서는 토지거래허가 매매예약 각서의 효력과 토지거래허가 구역내 토지를 허가 받아 매매하였는데 매매금지가 된 경우 대처방법에 대해 알기쉽게 부동산 실전전문가(류상규)의 자세한 설명을 기술하였습니다. ✔ 토지거래허가 매매예약 각서의 법적효력 여부   계약은 법이 정한 일정한 제한에 부딪치지 않는한 거래당사자의 자유로운 의사에 기초하여 다양한 형태로 이루어지게 되며,  토지거래허가를 조건으로 중개업자가 매도인과 매수인 간의 '매매예약 합의각서'를 작성하였다면 이를 정식 거래계약이 체결되었다고 보기는 어려울 것입니다.    또한, [공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률] 제25조제3항에서는 중개업자는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 확인, 설명사항을 서면(서면은 '중개대상물 확인, 설명서')으로 작성하여, 거래당사자에게 교부하도록 하고 있는 바, 토지거래허가 여부와 연계하여 향후 정식계약을 체결하기로 하였다면 이는 중개가 완성되었다고 보기 어려우므로 중개대상물 확인, 설명서를 미교부 하였다하여 행정처분을 할 수는 없습니다  (국토해양부 유권해석 2009.01.15) ✔ 토지거래허가구역 허가 받은 토지 매매금지가 된 경우 토지거래허가구역 내에서는 매수를 하고 일정기간 동안 매매를 금지합니다. 이유는 이용목적대로 이용해야하는 의무기간으로 농지와 대체 토지는 2년간 거래를 할 수 없으며, 주택용지, 어업, 임업용도 2년간, 개발사업용은 4년간, 보존용은 5년간 최대 5년 범위 내에서 ...

 빌라,다세대 위반건축물 거래시 필수 확인사항 빌라,다세대,원룸을 매매,전월세 계약서 작성시 반드시 확인하여야 할 필수체크 사항 및 주의사항의 점검을 통한 부동산 중개사고를 방지할 수 있도록,  부동산 실무전문가(류상규교수)가 집필한 중개사고예방사례집에서 일부 주요내용을 아래와 같이 기술하였습니다. ✅ (공인중개사의)위반건축물에 대한 확인,설명의 범위 공인중개사의 위반건축물에 대한 확인,설명의 범위에 대해 판례를 통해 알아보면 다음과 같습니다. ► 판례 1 - 위반건축물 확인, 설명의 범위   이 사건 건축물대장에 '위반내용(근생, 불법증축, 판넬)'이라고 기재되어 있음에도 중개대상물 확인, 설명서의 '위반건축물 여부'를 표시하는 란에 아무런 표시도 하지 않은 채 위반건축물임이 표시된 건축물대장을 교부하고  임의로 증축된 부분을 설명하였다는 사실만으로 주의의무를 다하였다고 볼 수 없으며(원고가 잘 알고 있었다고 단정할 수도 없다.)  손해배상액의 기준은 증축부분의 가액, 증축부분의 철거비, 철거 후 보수비, 납부한 이행강제금이라 할 것이다. (서울북부지법 2014. 12. 16. 선고 2014나527 판결) ► 판례2 - 위반건축물 확인, 설명의 범위   원고들이 이 사건 각 부동산에 무단 증축된 부분이 있다는 점을 인식하고 있었더라도, 중개업자로서는 이 사건 각 부동산의 매수에 따라 장차 원고들에게 부과될 수 있는  행정상 불이익 처분(예컨대, 철거명령이나 이행강제금 부과 여부, 이행강제금의 액수와 부동기간 등)에 관하여 관할관청이나 법률전문가에게 문의하는 등으로  정확한 정보를 수집한 수 이를 원고들에게 고지할 업무상 주의의무가 있음에도 중개행위를 함에 있어서 필요한 설명의무를 다하지 못한 과실이 있다. (서울고법 2013. 3. 28 선고 2014나44596 판결) ► 위반건축물에 대한 확인, 설명의무의 범위      공인중개사가 사용승인 면적의 2배를 넘는 ...

상가    임대차 계약시 화해조서 효력 상가 임대차 계약을 함에 있어 임대인이  제소전 화해 작성을 요구할 시 임차인이 대처해야 할 제반 검토사항 및 을 상가건물매매로 인한 소유자 변경시 임차인의 계약해지 권리에 대해 알기쉽게 한국공인중개사협회 류상규교수님의 설명을 토대로 기술하였습니다. * 임대인 계약시 화해조서 작성요구 문구 예시 " 임대보증금은 임대인 동의없이 제3자에게 담보로 제공할 수 없으며 월 3회이상 연체시 계약을 해지 할 수 있으며, 별도의 명도 소송 없이 강제 집행하기로 한다 "로 작성된 화해조서의 법적효력 여부 ✔상가 임대차 계약시 화해조서 법적효력여부와 검토사항   제소 전 화해는 일반민사 분쟁이 소송으로 발전하는 것을 방지하기 위하여 당사자가 소 제기 전에 지방법원의  단독판사 앞에서 화해신청을 하여 해결하는 절차를 말합니다.    즉 문제가 발생하기 이전에 문제가 될 만한 사항을 판사 앞에서 화해조서를 작성하여 문제가 발생시 이 조서를 근거로 바로 강제집행 절차 등을 행하기 위한 절차입니다.    제소 전 화해는 경제적 강자가 그 우월한 지위를 이용하여 폭리행위를 해놓고 이를 집행권 완화하기 위하여 악용되어 왔으며,  판례가 무제한 기판력을 인정하는 것을 기화로 강행법규의 탈법을 합법화시키고 뒤에 재판상 다투는 길을 봉쇄하는 방편으로 이용되고 있습니다.    그러나 문제 해결을 사전에 할 수 있다는 그 효용성은 있습니다. 위 사안에서 임대인이 주장하는 화해조서는 제소 전 화해입니다.  그 절차는 당사자가 법원에 제소 전 화해 신청을 하고 , 법원으로부터 출석요구를 받으면 그 날에 가서 판사 앞에서 판사가 제소 전 화해조서의 내용에 대해 간략하게 당사자에게 신문하고 그 의사가 확인되면 화해조서를 작성하게 됩니다.  그 효력은 판결과 동일한 효력이 있습니다.    즉, 동일 사안에 대하여 다시 다툴 수...

  분양아파트 임대차계약서 작성 시 주의 할 점 준공된 아파트나 기존 아파트는 부동산 소유주에 대한 부동산 권리사항을 확인할 수 있는 건물(토지)등기부등본,건축물대장,지적도,건축물관리대장등 즉시 발급할 수 있는 부동산 서류가 구비되어 있으나, 분양권아파트의 임대차계약의 경우는 일반적으로 아파트가 준공되기전 임시사용승인이 나면 작성하게 되므로,기존 준공된 아파트 임대차계약서 작성시 추가로 확인해야 될 필수사항이 있습니다. 본 포스팅은 분양아파트 임대차계약시 반드시 확인해야 할 필수항목과 주의 할 점에 대해  초보 공인중개사 및 일반 계약자 눈높이로 알기쉽게 설명하였습니다. ✔분양아파트 임대차계약서 작성시 사전 체크사항  분양아파트는 보통 건물이 완공되기 임대차계약서를 사전에 작성하기 때문에 즉 본 등기하기 전에 계약을 해야 하므로 위험 부담이 따르게 되므로, 금융권의 집단대출(지상권 및 유치권 및 근저당설정 등)이나 개인대출이 있다면 해당 은행에 확인을 해야합니다.  만약 세입자가 은행보다 먼저 확정일자를 받았다면 은행은 언제나 선수위 등재를 원하므로 세입자 전원이 잠시 퇴거를 한 다음 은행의 선순위 등재 후 전입신고를 하라고,  임대인의 부탁 혹은 압력이 가해질 때 분쟁이 생기므로 처음부터 확인을 하고서 계약서를 작성해야 합니다.   만약 세입자가 은행의 말을 듣지 않을 경우 은행에서는 일시불로 상환을 독촉한다. 또한 대출 금액이 과다할 때 전세금액 전부를 반환하지 못하는 경우가 생길 수 있으므로 미리 분쟁의 소지를 막아야 합니다. 이때는 일부 보증금을 월세로 전환하는 것도 안전한 방법으로  임대차계약서에 '임차인은 전입신고를 임대인의 은행대출 등기가 완료 후에 하기로 한다' 라는 특약을 넣고 협의하면 됩니다. 분양 아파트의 임대계약서 작성시에는 등기가 나기 전이라면 면적 등은 분양계약서 원본을 확인 후 기재합니다.   구분소유권에서는 동, 호수가 정확해야 하므로 임차부분을 정확히 기재합니다...

  조합원 입주권 매매계약 시 주의할 점 조합원 입주권이란 재개발,재건축 관리처분인가 후 입주자로 대외적으로 선정된 권리를 말하는 것으로,대외적으로 인정된 조합원 자격으로 아파트를 합법적으로 매입하는 것을 말합니다. 본 포스팅에서는 조합원 입주권을 얻기 위하여 행하는 법적절차와 조합원 입주권 매매행위를 할 시 주의할 점에 대해 자세히 설명하였습니다. ✔조합원 입주권 매매계약서 법적지위와 장단점 조합원 아파트를 소유하려면 우선적으로 조합원 지위를 승계하는 절차가 필요합니다. 즉 조합원이 갖고 있는 주택을 구매해서 조합원이 되는 것이 승계하기 위해서 조합원이 갖고 있는 주택을 구매해서 조합원이 되며 기존 조합원이 가지고 있는 지위를 승계하는 법적 절차를 말합니다. 조합원으로 가입할 때에 계약서를 작성하는데 정확한 명칭은 조합원 가입 계약서이며, 본인 입주하게 될 아파트를 추첨을 통해 결정이 되는 것이 직접 본인이 입주희망하는 동호수를 지정하여 해당 동,호수에 입주할 수 있는 권리를 얻을 수 있는 계약서를 말하며, 추후 일반 분양을 할 때에 일반 분양계약서를 다시 작성하게 된다는 점에서 일반 분양아파트계약과 차이점이 있습니다. [둔촌주공 재건축아파트]  쉽게 말하면 일반 분양 때 쓰는 계약서는 분양권이며 조합원 모집에 쓰는 계약서는 입주권입니다. 조합원 입주권의 장점은 조합원은 호수를 먼저 추첨할 수 있어 로열층에 당첨확률이 높다는 것입니다.  단점은 추가 분담금이 있으며 장시간 이어지는 사업기간과 예상하지 못한 비대위로부터 소송 등으로 사업이 지연되면 원자재 가격 상승으로 공사비용이 늘어날 수 있습니다. 초기 투자금으로는 권리가+P로 적은 비용으로 투자할 수가 있고 부동산을 구매하는 것으로 취득세는 내야 하고 양도소득세는 1년 미만 40%, 1년 이상은 일반세율이 적용되나, 아파트가격이 상승등으로 사회적으로 문제가 발생할 시 국가에서 세율을 수시로 조정할 수 있으며,일정기간 거주후 매매할 수 있도록 거주기간을 제한 하거나  등기전...